Du vet at du vil kjøpe et hjem - du er bare ikke sikker på hvor du skal begynne. Og ikke rart: Å kjøpe ditt første hjem kan være en lang, skremmende prosess, full av grove ting som matte, juridiske dokumenter og konkurranse i halsen. Men frykt ikke: Førstegangskjøpere akkurat som du gjør det hele tiden, og vi vil lede deg gjennom prosessen.
Først må du sørge for at du er følelsesmessig og økonomisk klar til å kjøpe et hjem. Forhåpentligvis har du brukt de siste årene på å få deg selv på solid økonomisk fotfeste - det betyr å tjene en jevn inntekt, sparer for en forskuddsbetaling og forbedrer kreditten din slik at du kan kvalifisere deg for et pantelån.
Det er ingen skade å slippe inn på åpne hus før du offisielt er klar til å kjøpe, bare for å få en følelse av markedet og hva du liker og ikke liker. Men når du har kvadratet økonomien din, er det på tide å komme i gang for alvor.
Hvis du leier, kan du begynne søket ditt omtrent seks måneder før leiekontrakten er oppe, sier Marie Presti, eier / megler hos
Presti Group i Newton, Mass. "For den gjennomsnittlige boligkjøperen tar det to til tre måneder bare å finne en eiendom, og når du først har lagt inn et tilbud, er det ytterligere seks til åtte uker," sier hun. Imidlertid kan søket ta enda lengre tid i markeder med mye konkurranse og lite lager.Det er en god idé å starte med en første gangs boligkjøperklasse, som vil introdusere deg for prosessen så vel som noen pålitelige eiendomsfagfolk i ditt område. "Definitivt vurdere å ta en første gangs huskjøperklasse for å lære så mye du kan, så det er ikke så skummelt," sier Presti. Å gjennomføre en slik klasse er ofte et krav om førstegangs homebuyer låneprogrammer uansett, så det er bra å få dette under beltet tidlig.
Rundt denne tiden, vil du begynne å samle eiendomsmeglingsteamet ditt, med en kjøpers agent og en pantelån. (Senere trenger du en eiendomsadvokat, boliginspektør og forsikringsagent.) Spør rundt, les eiendomsmegleranmeldelser på Zillow eller Trulia, eller se om klasseinstruktøren din har noen anbefalinger for en kjøpers middel. Hvis du liker og stoler på eiendomsmegleren din, kan de generelt styre deg mot andre lokale proffer de har jobbet med tidligere, fra låneansvarlige til forsikringsagenter.
Statlige lover varierer, men en kjøpers agent vil representere dine interesser gjennom ditt hjemmesøk og forhandle på dine vegne, og vanligvis mottar et kutt av provisjonen fra selgeren når du endelig kjøper et hjem (noe som betyr at du ikke betaler dem direkte). Velg noen med en dyp forståelse av det lokale markedet - og hvem du stoler på for å se opp for deg.
Begynn med en kort konsultasjon med agenten din slik at du er på samme side - de trenger å vite hva du leter etter. Presti gir sine nye kjøpere lekser, og instruerer dem om å komme med en liste over de fem beste “must-haves” - ikke omsettelige funksjoner et hjem absolutt trenger å ha, som kan variere fra sentral luft til en bestemt by eller beliggenhet - og deretter prioritere dem. "Og hvis du kjøper en eiendom med noen andre, bør de gjøre det samme hver for seg, og så skal dere to sammen og kombinere den listen i en prioriteringsliste," sier hun. "Det kan ta flere uker å gjøre."
Deretter forteller Presti dem om å lage rangerte lister over de fem øverste "ønskeliste" -artiklene også - og slå sammen de to listene sammen. Med mindre det er betydelig overlapping mellom dere to, vil denne listen ofte inneholde en kombinasjon av jettisoned must-haves fra det første paret med lister. Men hver funksjon du kan forbli fleksibel på, åpner deg for flere potensielle hjem - og prisklasser.
Når du viser disse kriteriene, kan du holde deg fokusert på hva som virkelig betyr noe for deg når du ser på et hus, sier Presti. "Hvis folk bare begynner å se på hus og de ikke har denne utarbeidede listen, går de inn, og hvis det har et fint kjøkken, synes de plutselig at det er flott. De ser på kosmetikk, og det burde være noe av det siste du bør fokusere på, sier hun.
Se først på om det oppfyller kriteriene dine, hva som er viktig for deg. For det andre: Strukturelle aspekter - hvor gammel er ovnen, taket, vinduene - før du begynner å se på om den har en oppvaskmaskin i rustfritt stål, sier Presti. “For som huseier kan du absolutt endre innsiden av huset eller leiligheten når som helst. Du eier det, og du kan alltid fikse det over tid. Men du kan ikke hente et hus og flytte det bort fra en travel gate. ”
Du bør også få forhåndsgodkjent pantelån før du begynner å besøke hjem. For en ting: Hvis du finner ditt drømmehus med en gang, kan du gå glipp av det mens du famler for finansiering. Men det vil også gi deg realistiske forventninger til hva du har råd. ”Jeg anbefaler vanligvis at du gjør det tidlig, fordi det kan være overraskende og opprørende når en kjøper endelig går til långiveren og ber om forhåndsgodkjenning, og de finner ut at kredittpoengene deres er lavere enn de trodde, eller de har ikke den kjøpekraften de trenger, ”Presti sier.
Sammenlign noen få forskjellige långivere og panteprodukter på nettet, inkludert de som tilbys av lokale kredittforeninger hvis du er kvalifisert, og den laveste nedbetalingen, første gangs boligkjøperlån som tilbys av statens boligbyrå.
Du må samle inn lønnsstubber, selvangivelse og annen økonomisk dokumentasjon for pantesøknaden din. Oppbevar disse i en mappe i løpet av hjemmesøket, siden du må oppgi dem igjen når du fullfører pantelånet ditt (eller hvis 90-dagers forhåndsgodkjenning utløper).
Med en kjøpers agent på din side og et forhåndsgodkjenningsbrev i hånden, er du nå klar til å forfange oppføringer og skure jorden etter ditt drømmehus - og gi et tilbud, hvis du finner det.
Når du finner riktig hus, vil agenten din hjelpe deg med å skrive opp og sende inn et tilbud. En god kjøpers agent vil prøve å skaffe seg detaljer om selgeren som kan forbedre sjansene dine (og avgjøre om du burde sende inn et personlig brev også), og vil kjenne det lokale markedet godt nok til å sikre at budet ditt er konkurransedyktig.
Prestens jobb er å finne ut motivasjonen til selgeren, om det er andre tilbud, og hva som er viktig for selgeren når vi ser på tilbud, sier Presti. Med det Intel kan du kanskje gjøre tilbudet ditt mer attraktivt på små måter. "I mange tilfeller vil de lære at pengene er viktige, men det er ikke det eneste. Kanskje det er veldig viktig for dem å stenge på en bestemt dag. "
Du må vanligvis inkludere et innskudd i tilbudet ditt, kalt alvorlige penger, som kan være mellom 1 000 og 10 000 dollar eller mer. Disse pengene brukes på kjøpesummen hvis tilbudet ditt blir akseptert, og returneres til deg hvis ikke - men hvis du ender med å bryte vilkårene for et akseptert tilbud, er det borte.
Ta det fra meg, å gi et tilbud tar mye tarm: Du forplikter deg til å betale hundretusenvis av dollar, så du virkelig trenger å like stedet - kanskje elske det. Samtidig er det fullt mulig at budet ditt blir avvist. Vi ble forelsket i og budde på tre hjem i løpet av et år før vårt fjerde tilbud endelig ble akseptert; hver avvisning var ødeleggende.
Judy Alexander, en eiendomsmegler med Higgins Group i Lexington, Mass., Sa at noen av kjøperne hennes var overgav 10 eller flere ganger før de endelig fikk suksess - hver og en sin egen grubling skuffelse. "Det er vondt," sa hun. ”Den største delen av [denne jobben] er å være sosionom. Det er ikke alle eiendommer. ”
Sarah Korval, som kjøpte et hus sammen med mannen sin Scott i 2016, sier det er da ting virkelig blir stressende. “Det var mange bevegelige deler som startet i bevegelse umiddelbart etter at vi la inn tilbudet vårt. Det var en virvelvind, ”sa hun. ”Det hendte også at tilbudet ble akseptert uken vi dro på ferie, og derfor måtte vi drive virksomhet fra en nasjonalpark med dårlig celletjeneste. Å prøve å sette en hasteordre på en radontest når du ikke kan høre personen i den andre enden, hjelper ikke blodtrykket ditt. ”
Under normale markedsforhold bør tilbudet ditt inneholde en beredskap som lar deg gjennomføre en hjemmekontroll innen en uke eller så etter det aksepterte tilbudet. Dette lar deg gå ut av kjøpet eller reforhandle prisen hvis en hjemmekontroll viser tidligere ukjente problemer.
"En hjemmeinspektør vil undersøke den strukturelle og mekaniske tilstanden til hjemmet," sier Jorge Colon, programleder ved De homebuying mentorene, et program fra ideelle organisasjoner Allston-Brighton Development Corp. i Boston.
De er ikke allevitende, men en hjemmeinspektør kan generelt varsle deg om åpenbare problemer eller potensial problemer flekker som kan trenge en nærmere titt fra en spesialist, for eksempel en skadedyrinspektør eller konstruksjon ingeniør. En inspeksjon gjennomsnitt $ 300 til $ 500, og skal vare et par timer. Hvis du er i stand til det, er det lurt å skygge inspektøren for å lære om huset.
"En hjemmeinspektør vil for eksempel fortelle deg om et varmesystem eller et tak må skiftes ut i løpet av en nær fremtid, som begge kan være kostbare reparasjoner," sier Colon. Hvis du inkluderte en beredskap om inspeksjon, kan du bruke inspektørens rapport til å bestemme om du vil reforhandle eller til og med ut av transaksjonen uten å miste innskuddet. "Det hjemmetilsynet ikke kan fortelle deg er om du bør kjøpe et hjem eller ikke," legger Colon til. "Det er opp til kjøperen."
I et hett marked kan førstegangskjøpere slite med å holde tritt med kontantkjøpere, og kan føle seg presset til å slippe tilfeldigheter fra tilbudet sitt - for eksempel huskontrollen. "Jeg tror du må være en skikkelig cowboy for å gjøre det, jeg mener det," sa Alexander til meg. "Men på den annen side, hvis du ønsker å være i gang, vil selgere vanligvis ikke ønsker å akseptere et tilbud med en inspeksjonssituasjon hvis det er flere bud involvert."
Én måte Alexander foreslår å komme seg rundt i i konkurrerende markeder, er å skvise inn en hjemmekontroll mellom det åpne huset og når alle tilbudene forfaller, vanligvis noen dager senere. ”Den andre er å gå tilbake og se huset en gang før tilbudet skal komme, og denne gangen med en kunnskapsrik entreprenør eller venn som er i bransjen som kan størrelsen på oppvarmingen, det elektriske, rørleggerarbeid, de viktigste systemene i huset, ”sier hun sa.
Kolon advarer mot å frafalle inspeksjonssituasjonen, med mindre du har midler til å dekke eventuelle uventede reparasjoner. «Når du skriver et tilbud, må du sørge for at vilkårene og betingelsene som følger med er realistiske for deg,» sa han. "Ikke la markedets konkurranseevne tvinge deg til å ta emosjonelle avgjørelser."
Etter at du har fått hjemmet inspisert, og etter eventuelle reforhandlinger, begge sider er klare til å fortsette, er det på tide å signere den endelige kontrakten, ofte kalt en kjøps- og salgsavtale (P og S). Dette vil utpeke den endelige kjøpesummen, lukkedato og andre juridiske detaljer om salget. Det kan inneholde ytterligere beredskaper som beskytter deg eller selgeren: for eksempel vil en pantesituasjon gjøre det mulig å ta sikkerhetskopi hvis du ikke klarer å sikre deg finansiering.
Når P&S er signert, er det på tide å fullføre finansieringen. Du sender inn en endelig pantesøknad - en oppdatering av den tidligere søknaden din, med nye lønnsstubber og kontoutskrifter - for en strengere forsikring. Hold kredittlåsen din låst i løpet av denne perioden, da du ikke vil at en plutselig kredittkortstrømning skal slippe kredittpoengsummen din og ødelegge pantesøknaden din.
Rundt denne tiden vil utlåner vanligvis ansette en takstmann for å vurdere eiendommens verdi. Dette vil koste omtrent $ 300 til $ 400, selv om det kan deles inn lukkekostnadene dine. Hvis du byr på prisantydning, kan dette være litt nervepirrende, fordi du trenger avgrensningen for å komme inn nær eller over den avtalte kjøpesummen - långiveren skal ikke låne deg mer penger enn stedet er verdi.
Nå som du jobber med ferdige tall, er dette ofte poenget hvor kjøpere vil velge å låse i en rente i 30 eller 45 dager - lenge nok til å holde alle tallene på plass gjennom avslutningen Dato. (Imidlertid kan du velge å låse rentene når som helst i denne prosessen - din låneansvarlige kan være i stand til å gi deg råd i den forbindelse.) Utlåner bør Nå kan du også gi deg en nøyaktig vurdering av lukkekostnadene og eventuelle forsikrings- eller eiendomsskatter du trenger å forhåndsbetale (for året som kommer) kl. lukking.
Når vi snakker om huseiereforsikring, må du skaffe deg noen før du kan stenge hjemme - banken handler ikke om å gi deg hundretusenvis av dollar uten bekreftelse på at investeringen er forsikret. Eiendomsmegleren din kan være i stand til å anbefale en lokal forsikringsagent, eller hvis du er fornøyd med bilforsikringen din, kan du spørre dem om hvordan du pakker bil- og huseierepolicyene for en rabatt. Hvis du er i tvil, kan du se etter en uavhengig agent som kan shoppe rundt for de beste prisene og dekningen på dine vegne.
Rett før stenging har du en sjanse til å gjennomføre en siste gjennomgang av huset, for å sikre at det er tomt, rent og mer eller mindre intakt - det samme huset du gikk med på å kjøpe. Spenningene kan være høye på dette tidspunktet, men ingen av partene ønsker at avtalen skal falle igjennom nå, slik at eventuelle nitpickingdetaljer forhåpentligvis kan utarbeides. (Selgeren vår prøvde å legge et stort, stygt møbel bak - vi hadde ikke det.)
Lukkingsprosedyrer varierer, men generelt vil du møte selger, eiendomsmeglere og advokater for å signere over gjerningen - og legge John Hancock til omtrent hundre andre juridiske former. Agent eller advokat kan forklare alt du ikke forstår - det er greit å stille spørsmål. Det er tross alt en ganske stor avtale.
