Å kjøpe et hjem kan være vanvittig dyrt, og for de fleste førstegangskjøpere er det den vanskeligste delen å spare opp en betydelig forskuddsbetaling. Du har uten tvil hørt at den tradisjonelle forskuddsbetalingen burde være 20% av kjøpesummen - noe mindre, og vil du sannsynligvis måtte betale privat boliglånsforsikring (PMI) eller bli sittende fast med en høyere langsiktig rente vurdere. Og hvem har 20% av, for eksempel, 300 000 dollar som bare sparker rundt på bankkontoen deres?
Imidlertid er det 20% tallet ikke satt i stein. I 2016 var gjennomsnittlig forskuddsbetaling faktisk 11%, i følge National Association of Realtors. Blant kjøpere under 35 år var det bare 8%.
Likevel kan til og med 10% av et hjem i dyre metroområder som Los Angeles eller New York være en enorm sum penger, til over $ 40.000. I San Jose, California, betales 10% forskuddsbetaling på a median-priset hus ville være $ 118.340 - nok til å kjøpe den gjennomsnittlige eneboligen direkte i Erie, Pa. eller Wichita Falls, Texas.
I mangel av et tillitsfond eller fe gudmor, kan en førstegangs homebuyer-tilskudd hjelpe deg med å komme over pukkelen med sparepengene dine.
Disse tilskuddene kommer oftest i form av forskuddsbetaling. De er vanligvis utstedt på statlig eller lokalt nivå (eller begge deler), så sjekk med statens boligfinansieringsmyndighet, din egen by eller bystyre og andre ideelle organisasjoner i ditt område.
Hvert støtteprogram for forskuddsbetaling vil ha sine egne unike regler og krav til valgbarhet, og noen av dem kan være ganske sære eller begrensende. De fleste er bare tilgjengelige for førstegangskjøpere som oppfyller visse inntektsgrenser og oppfyller andre krav, som å ta en huskjøperklasse eller bruke et første gangskjøpslån. De fleste krever at du sparker i det minste noe, for eksempel 1% av kjøpesummen eller en seremoniell $ 500. Og mange av disse tilskuddene er faktisk i form av et tilgivelig lån - en gjeld med null renter som tørkes ren når du bor i hjemmet i en viss periode.
Byen Boston tilbyr for eksempel tilgivelige forskuddsbetalingslån til innbyggere som er verdt opptil 3% av hjemmets pris (og opptil 5% for tre familiens hjem). "Lånet" påløper ingen renter, og betalingene blir utsatt i ti år - på hvilket tidspunkt, hvis du fremdeles bor i hjemmet, blir det tilgitt. (Hvis du selger stedet før da, må du betale tilbake det.)
I nabolandet Cambridge, Mass., Kan kvalifiserte førstegangskjøpere motta 6% av hjemmets kjøpesum, opptil 10.000 dollar, i tilgivelig utbetalingshjelp. 20 prosent av det "lånet" blir tilgitt hvert år over en femårsperiode, forutsatt at kjøperen bruker boligen som sin eneste bolig.
Cambridge tilbyr også en annen, mer radikal form for økonomisk bistand. I det mer lukrative - men også mer restriktive - HomeBridge-programmet, kan inntektsberettigede førstegangskjøpere motta hele 40% til 50% av hjemmets salgspris (!). Imidlertid er det en stor fangst: I bytte må de inngå en rimelig boligavtale (kalt en pakt, faktisk, som høres ut skumlere) med ganske dramatiske begrensninger for hvor mye egenkapital de kan påløpe og hvordan de kan bruke, leie eller videreselge eiendommen i framtid.
Noen første gangs boligkjøpertilskudd ser ut til å bare flytte penger: For eksempel i bytte mot "gratis" på forhånd kontanter for å betale for forskuddet ditt, kan du ende opp med en litt høyere rente på lang sikt låne.
Det er ikke nødvendigvis en dårlig ting, men pass på at du vet hva du får til og om det er fornuftig for din økonomiske situasjon. Selv om tilgivelige lån er en ganske søt avtale, for eksempel, kan de fremdeles hindre din evne til å ta opp et egenkapitallån før etter at de er fullstendig betalt eller tilgitt, noe som kan ta år.
Uansett er det lange og korte: Det er mange hjelpeprogrammer for kjøpere der ute, og mens de generelt sett er på vei opp og opp, må du hoppe gjennom ganske mange bøyler for å få en bevilgning, og du må sørge for å forstå det fine utskriften til hvordan programmet virker.
Her er noen av de største statlige og byspesifikke tilskuddsprogrammene, som ofte administreres av de samme organisasjonene som tilbyr førstegangslån og utdanning til hjemmekjøper:
Golden State Finance Authority's GSFA Platinum-program tilbyr boligkjøpere (og ikke bare førstegangsforsikrede) tilskudd verdt opptil 5% av pantelånet mot en forskuddsbetaling eller lukkekostnad. Tilskuddene legger ikke panterett på eiendommen din og trenger ikke å bli tilbakebetalt. Deltakerne må oppfylle inntektsretningslinjene og ha en FICO kredittscore på 640 eller bedre, blant andre krav.
Federal Home Loan Bank of Chicago har et tilgivelig tilskuddsprogram som heter Nedbetaling pluss. Inntektberettigede huskjøpere kan kvalifisere seg for et matchende tilskudd som er verdt tre ganger det de har bidra til kjøpet: minimumskjøperens bidrag er $ 1000, noe som gir deg $ 3000 stipend; de maksimalt tilskuddsbeløp er $ 6000. Det er påkrevd å gjennomføre et første gangs homebuyer-kurs, og eiendommen må være lokalisert i Illinois eller Wisconsin; tilskuddet blir gradvis tilgitt i løpet av fem år (hvis du flytter tidlig, skylder du den forholdsmessige balansen).
New York HomeFirst-programmet tilbyr førstegangs boligkjøpere i alle fem distrikt som er tilgivelige lån til $ 25 000 hvis de oppfyller inntektsgrenser og andre kriterier. Eiendommen må bestå en kvalitetskontroll, og du må bo i hjemmet i minimum 10 til 15 år.
State of New York Mortgage Agency tilbyr a Lån til forskuddsbetaling verdt 3% av hjemmets kjøpesum, opptil 15 000 dollar. Det er den typen "lån" du ønsker at alle vil tilby: Det er null renter, ingen månedlige utbetalinger, og det er helt tilgitt etter 10 år. Dette er et tilfelle der du i utgangspunktet skifter økonomiske byrder: Å delta ved å heve renten med 0,375 poeng. Hvis du flytter før de ti årene er oppe, må du betale tilbake en forholdsmessig del av lånet.
Det er ikke så saftig som noen av støtteprogrammene til forskuddsbetaling, men Philly Forlikningsstøtte, som tilbyr inntektsberettigede førstegangskjøpere et gratis boligkjøpskurs og $ 500 for å lukke kostnader, er en legitim ikke-strenger-knyttet gave. En 2-personers husstand må tjene mindre enn $ 51 400 per år for å kvalifisere seg.
De Texas State Affordable Housing Corporation tilbyr støtte til forskuddsbetaling på opptil 5% av pantebeløpet, som aldri trenger å tilbakebetales. Det er ikke bare for førstegangskjøpere, og i motsetning til de fleste andre programmer, trenger du ikke å være hjemme i en bestemt periode. Programmet er tilgjengelig for "Texas Heroes" - for eksempel veteraner, lærere og førstespørgere, eller statsborger med lav og moderat inntekt. Du kan ta deres valgbarhetsquiz for å se om du kvalifiserer deg.
For førstegangs boligkjøpere som tjener 80% eller mindre av den lokale medianinntekten, Virginia's Department of Housing and Community Development tilbyr generøse "utsatte betingede tilskudd" til en verdi av opptil 10% av kjøpesummen for et hjem (og opptil 20% i visse dyre eller kronisk nødstedte områder), pluss opptil 2500 dollar for stengingskostnader. Kvalifiserte boligkjøpere må søke gjennom en deltakende lokal långiver, gjennomføre et boligkjøpskurs og samtykker i å bli i hjemmet i fem år (for lån opp til $ 14.999), 10 år ($ 15.000 til $ 40.000) eller 15 år ($ 40.000 eller mer). Ja, du har lest det riktig: Virginia kan gi deg en kule 40-åring mot utbetalingen. Men hvis du hopper over byen tidlig, må du betale tilbake beløpet i sin helhet.
Det er mange, mange andre programmer der ute, store og små steder, så sjekk din lokale offentlige etater og ideelle organisasjoner for å se hva slags støtte til forskuddsbetaling som kan være tilgjengelig i ditt område. Noen områder, som Seattle og Michigan, tilbyr ikke tilskudd, men har lave eller ingen renter til forskuddsbetaling som bare må tilbakebetales når du betaler eller selger huset.