Du jaktet til føttene dine var ømme, fant ditt drømmehus og kom med et tilbud som ble akseptert. På tide å puste ut, ikke sant? Ikke helt.
"Den første regelen om eiendom: Alle kontrakter må være skriftlige for å være bindende," sier David Rosen, en eiendomsmegler hos Douglas Elliman i New York City. Det betyr at inntil du faktisk har en signert kontrakt, er ditt aksepterte tilbud bare en god troavtale. Men det hele ordner seg, ikke sant? Dessverre nei: En rekke fallgruver kan komme din vei før du stenger, slik at du ikke har noe hjem å flytte til (og ingen rettsanvendelse). Den gode nyheten: De fleste snags kan forhindres med forberedelser og fart - du trenger bare å bli utdannet til hva som kan ligge foran. Her har de vanligste problemene kjøperne støter på.
Ikke la drømmer om å dekorere din fremtidige hjemmesky evne til å betale for det. Allan Zapadinsky, eiendomsmegler kl Keller Williams NYC, minner om en kjøper som begynte å bestille dyre tilpassede møbler. "De lastet opp kredittkortet sitt med gjeld, og da det var tid for banken å utstede et lånetilsagnsbrev, ble de nektet pantelån," sier han.
I tillegg, hvis en kjøper har endring i inntekt, kan dette også forsinke ting. En av Zapadinskys kunder startet en ny jobb midt i kontrakten, noe som førte til at co-op-styret de intervjuet med å revurdere. "De fleste av kooperasjonene vil se et år eller to med jevn sysselsetting," sier han. "Vi måtte utsette stengingen i flere uker for å forklare dette for co-op-styret."
Fastsette: Det enkleste å gjøre er å holde gjeld-til-inntektsgraden så stabil som mulig. Zapadinsky anbefaler ikke å gjøre noen store innkjøp og, når det er rimelig, holde seg i din nåværende jobb til du har stengt på huset.
Inspeksjoner kan endre alt. Når det oppdages betydelige feil - som strukturelle skader, fundamentproblemer, mugg eller angrep - kjøpere må avgjøre om det er verdt å gå videre, sier Glenn Davis, en tilknyttet eiendomsmegler med Douglas Elliman).
Fastsette: Selv om det ikke er noen hurtigreparasjoner for dette scenariet, kan du bruke en dårlig inspeksjon til fordel for deg. "Et hjem som viser seg å ha mangler, tipser omfanget til fordel for kjøperen," sier Davis. Se om banken din vil sende en takstmann for å bestemme den faktiske verdien på boligen med de nylig funnet feilene. Selv om du kanskje vil gå helt bort, kan du også bruke den uventede hendelsen til å reforhandle vilkårene i den nye kontrakten til fordel for deg.
Hvis du kommer til å ta beslutninger når tilbudet ditt er akseptert, risikerer du å miste huset.
Fastsette: Handle raskt og bestemt for å avslutte avtalen. "Tilbud går raskt," sier Ilan Bracha, grunnlegger av Keller Williams NYC. "Kontrakter må signeres raskt, og hvis kjøpere tar seg tid eller er ubesluttsomme, kan selgeren finne en annen kjøper og komme videre med det nye tilbudet."
Noen ganger vil selgeren ombestemme seg og bestemme seg for ikke å gå gjennom med avtalen. Rosen sier at dette vanligvis skjer når selgeren ikke kan finne et nytt sted å flytte til.
Fastsette: Rosen sier at hvis en selger ryker ut, ombestemmer de seg vanligvis innen seks måneder. Hvis du virkelig er forelsket i hjemmet, må du være tålmodig. Ellers, gå videre.
En annen grunn til at en selger kan slå seg ut, er fordi han eller hun fikk et bedre tilbud. Det er vanlig at selgeren eller selgerens agent fortsetter å handle eiendommen til kontrakten er henrettet, prøver å få den høyeste prisen og noen ganger utnytte tilbud mot hverandre, sier Davis. En stor fortelling? De annonserer et offentlig åpent hus selv etter at du har en kontrakt.
Fastsette: Flytt deg raskt. "Advokater kan utføre aktsomhet, vurderinger / inspeksjoner kan gjøres og pantelån kan tegnes på kort tid hvis det er planlagt og forberedt på det," sier Davis. Rosen foreslår også at agenten din skal være i tett kontakt med selgerne mellom når tilbudet blir akseptert og lukket, og sniff ut enhver risiko.
For å få en kontrakt om å utføre, trenger du et avtaleark, eller informasjonen advokatene baserer på kontrakt på, som har trengt informasjon om kjøper og selger, avtalevilkår og annet diverse notater. Men hvis du ikke har all informasjonen klar til å tilbys, kan avtalen være ufullstendig, noe som kan forsinke signeringen eller til og med føre til at avtalen faller sammen, sier Bracha.
Fastsette: Arbeid med agenten din for å få alle papirene i orden og være klare til å gå før du gir et tilbud. "Å ha et rent avtalsark med omtrentlig og nøyaktig informasjon om kjøper, selger, agenter og eiendom detaljer er nøkkelen til å unngå problemer med signering av en kontrakt," sier Bracha.
Av alle tingene som kan gå galt etter at tilbudet ditt er akseptert, er det skumleste en uventet rentestigning, sier Rosen. "Hvis rentene går opp, kan din evne til å kvalifisere [for et pantelån] bli truet," sier han.
Før du pakker messingarmaturene dine, terrazzo-aksentene og makrammen, må du ta deg tid til å snike en forhåndsvisning av hva eiendomsekspertene sier er de beste boligtrendene vi sjekker av listene våre i 2020.
Sarah Magnuson
18. desember 2019
