Jeg har 9. juli 2019 skissert i tegneserie røde hjerter i en planlegger jeg aldri vil kaste bort: det er dagen jeg endelig lukket på første hjem! Etter et år uten stopp åpne hus, tusenvis av telefonvarsler fra MLS-apper og to mislykkede tilbud, mannen min og jeg ble endelig forelsket i huset som vi til slutt kunne kjøpe. I motsetning til å skaffe en iPhone, krevde dette kjøpet mer enn bare å sørge for at vi hadde nok penger på brukskontoen vår. Det var måneder med frem og tilbake samtaler mellom eiendomsmegleren vår, selgerens eiendomsmegler og vår låneansvarlig; SÅ mye papirarbeid; og rundt 10 til 15 timer totalt å spise is for å berolige angsten min. Etter endelig å ha akseptert tilbudet vårt, tok det omtrent 30 dager å stenge på vårt drømmende drømmehus.
Vi var imidlertid heldige at det gikk så raskt. Til vår overraskelse tar det vanligvis mye lenger tid å stenge et hjem. Interessert i å lære hvor lang tid det tar (og hvorfor) så vel som hva du kan gjøre for å fremskynde prosessen? Her, alt du trenger å vite om tidspunktet for avsluttende prosess:
Hvor mye tid det tar å stenge et hus etter et akseptert tilbud avhenger imidlertid virkelig hvor du er bor, hva slags hjem du kjøper, og hva slags lån du tar opp (hvis du til og med tar et lån ute!)
De som har tjenestegjort i Amerikas væpnede styrker er kvalifisert for Veteranlån (eller VA). De krever ingen forskuddsbetaling, har lavere stengekostnader enn vanlige lave priser, og tilbyr mer kredittfleksibilitet. Selv om det er mytologisert at VA-lån tar evig tid å behandle, ifølge Ellie Mae stenger de i gjennomsnitt 46 dager - bare fire dager lenger enn et konvensjonelt lån.
Det kan definitivt ta lengre tid enn 42 dager å stenge et hjem, spesielt hvis du kjøper en co-op eller leilighet. Co-ops og condos har forskjellige forhold til flerfamiliebygningen de holder til i.
Co-op-eiere betaler inn hele bygningen og eier en del av investeringen, men eier faktisk ikke plassen sin (interiør eller eksteriør). De har mest sannsynlig en kontrakt eller aksjeandel som lar dem bo der og være en del av co-op styrerforening som tar alle beslutninger om bygningen — vedlikeholdsprosjekter så vel som hvem som kommer til kjøpe inn.
Leilighetseiere eier derimot vanligvis det indre av rommet sitt og eier deretter en andel av eiendommens fellesarealer og utvendige områder. Det er også tavler, men de bestemmer bare vedlikehold - ikke leietakere eller eiere.
På grunn av disse ekstra trinnene (og deres involvering med andre parter utover kjøper og selger), kan co-ops og condos ta mye lengre tid å stenge. Bill Kowalczuk, en megler som jobber for Warburg Realty i NYC, sier at for eksempel det kan ta 60 til 90 dager å stenge på Manhattan.
Slik bryter det i gjennomsnitt i følge Kowalczuk:
Adi Perez, en agent for Byrået i LA, sier det tar omtrent 10-14 dager å stenge på et hus hvis avgrensningen kom i verdi.
Imidlertid, hvis prisantydningen kommer inn over- eller -underverdi, vil det ta lengre tid siden sortering av denne komplikasjonen betyr mer kommunikasjon mellom fester og papirer alle må signere. For eksempel kan en kjøpers agent trenge å forhandle med selgerens agent om boligprisen, eller kjøperen kan måtte jobbe med å sikre ytterligere finansiering. Dette kan enkelt legge til en uke eller to.
Siden en kjøper med alle kontanter kutter panteprosessen og vurderingen av ligningen, sier Kowalczuk at dette kan redusere prosessen med to til tre uker.
Louis Adler, rektor og medgründer av EKTE New York, sier at å få økonomien og relaterte papirer i orden i begynnelsen av kjøpsprosessen virkelig kan øke hastigheten på stengingen.
Jeg kan bevitne dette: Året før jeg begynte å lete etter et hjem, begynte jeg å betale ned æren min aggressivt og jobbet hardt for å etablere vaner som ville øke poengsummen min. Så når vi begynte å se på hus, var jeg ekstremt på topp med å synge dokumentene mine; kommuniserte med HR på jobben min at de burde ventet en samtale om ansettelsen min; og sorterte selvangivelsene, bankdokumentene og betalingstubbene på forhånd. Hver gang jeg mottok en e-post eller samtale fra megleren eller lånekontoret, svarte jeg på det så raskt jeg kunne.
Alt dette fremskaffet definitivt prosessen og bidro til å kompensere for de tre til fire dagene med tapt tid da vi fikk problemer med stiftelsen. Siden vi hadde gjort et godt inntrykk på selgerens agent, kunne vi enkelt forhandle om en lavere salgspris og kreditt for å fikse det selv.
Prosessen å fysisk stenge på et hus tar omtrent en time, i det minste etter min erfaring. Jeg kjørte til bygningen til lånevakten min og signerte en bunke papirer omtrent like høye som en pjokk (som, mye av papirer). Sammen med mannen min, var også min eiendomsmegler og en tredjepart der (i mitt tilfelle, en escrow selskapsforbund) som vitner.
Når alt var arkivert, møtte mannen min og jeg vår agent i vårt snart kommende hus et par dager senere og fikk alle nøklene! Du finner ikke dette i noen offisiell rapport om prosessen, men her er et helt avgjørende tips: Forbered deg på mye skrik og "OMG!" Når du har stengt - også, kanskje et glass (eller tre) festlig vin.
Før du pakker messingarmaturene dine, terrazzo-aksentene og makrammen, må du ta deg tid til å snike en forhåndsvisning av hva eiendomsekspertene sier er de beste boligtrendene vi sjekker av listene våre i 2020.
Sarah Magnuson
18. desember 2019
