Eiendomsskatt, huseiereforsikring, renter, HOA-avgifter - når det gjelder din månedlige pantebetaling, mangler ikke lånets hovedstol selskap. Fortsatt er det få av disse merkostnadene og utgiftene som drar like mye ære fra en huseier enn privat pantforsikring (PMI.)
Hvis du beskjedent beskjeftiger ekstra penger for en PMI-premie, trenger ikke privat boliglånsforsikring introduseres. Men for de uinnvidde, her er en rask gjennomgang: PMI kreves av en utlåner hvis en låntaker ikke kan (eller ikke vil) betale 20% ned ved bruk av et konvensjonelt pantelån til å betale for et hjem (det samme gjelder for finansiering gjennom Federal Housing Administration, men reglene og bestemmelsene forskjellig). I pantelånets verden foretrekker långivere at låntakere har like mye penger (eller egenkapital) investert i et hjem, så det er mindre sannsynlig at de misligholder. Når dette ikke er mulig og utlåner har en majoritetsandel i hjemmet, vil utlåner kreve det låntakeren til å kjøpe privat boliglånsforsikring for å beskytte utlåner i tilfelle mislighold og foreclosure.
Kort sagt, PMI beskytter utlåner - på bekostning av låntageren - og den blir liggende på lånet til låntakerens egenkapital i hjemmet når 20%. Kostnadene endrer seg ikke akkurat i store mengder: Premiene varierer vanligvis fra 30-70 dollar per måned for hver $ 100 000 som lånes, avhengig av låntakers forskuddsbeløp og kredittscore. Dessuten har huseiere ikke noe å si for å velge kredittforetak, og de kan ikke forhandle om renten. Legger fornærmelse mot skade, det er det ingen garanti at premieforsikringspremier betalt i 2018 og utover vil forbli skattefradrag.
Det er imidlertid en flip side: PMI gjør det mulig for boligkjøpere med en beskjeden bankrulle å dra nytte av dagens lave boliglånsrenter (som svever nå i det lave 4% -området sammenlignet til 80% -nivået på 80-tallet). PMI kan også fjernes helt fra en pantebetaling, hvis den har vært "krydret" i minst 12 måneder, og belåningsgraden (LTV) er ikke høyere enn 80% (les: Låntaker har minst 20 prosent egenkapital i hjem). Alt dette under forutsetning av at lånet er i god stand.
Det bringer oss til feilen førstegangskjøpere vil sannsynligvis gjøre: ikke holde orden på LTV-forholdet ditt (du kan beregne dette ved å dele utlånsbalansen med hjemmets vurderte verdi). Få dette: Långivere er ikke lovpålagt (eller mer presist Lov om huseiere) for automatisk å avslutte PMI på et konvensjonelt lån til låntakerens LTV når 78% (det er basert på den opprinnelige vurderte verdien eller salgsprisen, avhengig av hvilken som er lavere). I henhold til samme lov kan du imidlertid skriftlig be om at PMI fjernes når LTV når 80%.
Så hva er det som gjør det? La oss knuse noen tall. La oss si at du kjøper et hjem i morgen for $ 215.600 (den gjeldende median hjemmeverdien i USA, ifølge Zillow). Du legger ned 5% (eller 10 780 dollar), noe som gir deg et lånebeløp på 204 820 dollar. For å begjære å senke PMI til 20 prosent egenkapital, må du betale ned hovedstolen din til 163 856 dollar (lånebeløpet multiplisert med 0,8). En titt på en avskrivningsplan for et 30-årig lån med 4% rente viser at du vil oppnå en LTV på 80 prosent i desember 2027. Utlåner er ikke påkrevd å kansellere politikken før september 2028, når du når en LTV på 78 prosent ($ 159 759,60). Det betyr at du kan utføre unødvendige PMI-betalinger i nær ett år - kaste bort $ 1.300 - hvis du ikke ber om at PMI blir fjernet.
Selv om du stiller en alarm for desember 2027, er ni år lang tid å vente - og en lengre tid å betale. For huseiere på jakt etter en snarvei, Amin Taghavi, et panterettplanlegger hos Rock Hill Financial i Narberth, Pennsylvania, har noen råd. "Gjør leksene dine," sier han. Etter å ha betalt PMI i et helt år, se hva sammenlignbare eiendommer selger for i ditt område, og hvis du tror at hjemmets verdi har økt nok til å få deg til 20 prosent egenkapital, be om en omprøving. ”Dette innebærer at en takstmann (valgt av långiveren) besøker hjemmet ditt for å bestemme det nåværende markedet verdi; tjenesten koster mellom $ 450 og $ 600, avhengig av hvor du befinner deg. Omvurderinger kan også komme huseiere til gode som har gjort betydelige forbedringer i hjemmet siden den første kjøpsdatoen. Selv om du trenger å samle hundrevis av dollar for tjenesten, kan det være verdt å redde hva ville være tusenvis av dollar i PMI i løpet av de åtte årene med betalinger som vil gi deg til 20% egenkapital.
En annen måte å spole frem til den endelige PMI-betalingen er ved å refinansiere (få et annet pantelån med lavere rente en gang du har mer egenkapital i hjemmet), men med lukkekostnader å vurdere og boliglånsrenter langsomt økende, blir dette mindre levedyktig alternativ. I stedet Jeremy Durkin, en senior boliglånskonsulent med Trident Mortgage i Philadelphia, Pennsylvania, antyder at huseiere rett og slett tar på en ekstra $ 200 eller $ 300 til pantelånet deres hver måned som går mot å betale hovedstolen. En strategi som er både idiotsikker og effektiv? Solgt.
Før du pakker messingarmaturene dine, terrazzo-aksentene og makrammen, må du ta deg tid til å snike en forhåndsvisning av hva eiendomsekspertene sier er de beste boligtrendene vi sjekker av listene våre i 2020.
Sarah Magnuson
18. desember 2019