Noen ganger finner du en behemoth 127 år gamle viktoriansk på et så stort kjøp at det virker dumt å gi seg - selv om det er mye mer enn du har tenkt å bruke. Så du bestemmer deg for å gjøre toppetasjen til en heltid Airbnb for å gjøre innbetalinger. Men for å beholde så mye penger fra det siste boligsalget som mulig, valgte du å gjøre minst mulig forskuddsbetaling (3,5 prosent) på et FHA-pantelån.
(Hvis du ikke kan si det - det var det som skjedde med meg!) Min mann og jeg satte $ 7 600 dollar på huset vårt på 200 000 dollar under den konvensjonelle visdomstilnærmingen på 20 prosent ned, og enda mindre enn medianen på 6 prosent ned for en første gangs huskjøper.
Jeg tror at hvis jeg måtte gjøre det igjen, ville jeg fortsatt gjort det. Ved å holde på våre kontanter kunne vi betale direkte for de fleste av våre (første runde med) renoveringer. Men det er noen ting jeg ikke vil ha vært i en hast med å glemme meg over - eller skulle ønske jeg hadde klart å forutsi - i min spenning over å få huset. Her, fem ting jeg skulle ønske jeg hadde visst før jeg gikk med en lav nedbetaling.
For å ta alternativet for lav, lav forskuddsbetaling, måtte vi gjøre en FHA pantelån, som bare krever 3,5 prosent ned. Dessverre kommer det med en notorisk streng forsikringsprosess, og du må bruke en FHA-godkjent takstmann. Selgeren ville nesten ikke ta tilbudet vårt da hun fikk vite at det var vår økonomirute.
Men når tilbudet vårt ble akseptert og huset ble inspisert, ekte moro begynte. Långiverne gikk gjennom bildene med en fin tannkam. De anså stifter i tregulvet som en fare for tur. De balket da de så badet i tredje etasje manglet toalett. De gråt stygt da de så maling skrelle i gjørmrommet. Vi måtte fikse alle disse tingene før de skulle ta lånet. Siden selgeren ikke akkurat var imøtekommende, måtte vi komme inn og trekke stifter, installere et toalett og male på nytt vegger oss selv (helt ut av lommen), noe som var ganske risikabelt med tanke på at vi ikke visste om vi skulle ende opp med å få plass. (Heldigvis hadde vi en fantastisk eiendomsmegler som tilbrakte en søndag ettermiddag med oss i å takle alle disse problemene!)
Jeg var kjent med privat pantforsikring siden vi hadde hatt det på vårt første hjem. For å få et pantelån med en lav forhåndsinvestering, betaler du - låntakeren - for forsikring som dekker utlåner i tilfelle du misligholder det. Det sparker inn når du betaler under 20 prosent ned. Det er noen forskjellige typer, og vi har tidligere hatt en som lot huseieren avbestille den etter å ha nådd 20 prosent egenkapital i hjemmet. På andre konvensjonelle pantelån avsluttes forsikringen automatisk når du når en 78 prosent utlånsgrad (selv om du kan be om at den skal være tatt av når du slo 80!). Men med et FHA-lån er den private forsikringen for alltid - den eneste måten du kan få den tatt av er hvis du refinansierer til et vanlig pantelån. Det betyr at så lenge vi betaler pantelånet, betaler vi 133 dollar i måneden (nesten 1600 dollar i året!) Mot en forsikring for noen andre. Det er mye penger som kan gå til mye bedre ting, og jeg hater at vi må betale det.
Hvis ikke uendelig PMI ikke var nok, blir du rammet av en ekstra forhåndskostnad med et FHA-lån - en ekstra forsikringspremie (kjent som Enfamilie på forhånd prioritetslånforsikring). Du betaler den til HUD, og den leveres sammen med lukkekostnader. Jeg hadde faktisk glemt dette før jeg gikk tilbake og så på våre avsluttende dokumenter (det var en stressende tid jeg prøver å blokkere fra minnet!). Dette tilla 3,377,50 dollar. I vårt tilfelle fikk vi selgeren til å betale noen lukkekostnader etter inspeksjonen, men det er fremdeles noe klistremerkesjokk. Denne ekstra kostnaden - hvis du ruller den inn i pantelånet - kan også bety at den månedlige betalingen av FHA-lån avsluttes blir høyere enn du måtte betale med et konvensjonelt lån, selv om renten er litt mindre.
Sånn som å spise dessert først, vi tok den lave forskudden til bekostning av å kunne gjøre noe bedre senere. Vi vil gjerne slippe unna å pusse bort pengene på boliglånsforsikring hver måned, og en måte å gjøre det på er å refinansiere til et konvensjonelt pantelån når vi har bygget litt egenkapital. Men etter å ha finansiert alle de få tusenlappene, fanget vi oss effektivt inn i dette lånet når rentene begynte å stige (og de reiser seg). Saken med pantelån er at de frontbelaster renten på betalingene dine, noe som betyr at de første årene betaler du veldig lite på hovedstolen. Det gjør det ekstremt vanskelig å gjøre noe med å betale ned det opprinnelige lånebeløpet. Så når rentene begynner å tømme seg - slik de var nødt til å gjøre da vi tok opp lånet til en historisk lav rente som vi gjorde (3,875 prosent!) - regner matematikken ikke med å refinansiere. Så vi er innelåst i dette pantelånet og forsikringen med mindre rentene faller drastisk i fremtiden.
To og et halvt år inn valgte vi å gjøre noen større renoveringer for å bringe huset opp til nivået med boliger som for tiden selges på våre par blokker. For å sette pris på regningen, ønsket vi å benytte egenkapitalen vi har bygd gjennom forbedringer og eiendomsverdiøkninger. Men du kan bare låne en viss prosent av hjemmets egenkapital (forskjellen i hva du skylder og hva det er verdt). Fordi vi hadde gjort så lite fremskritt med å betale ned rektoren (se nr. 4!), Ble vi avdekket hva vi kunne låne, og derfor på forbedringene vi kunne gjøre. (Som kanskje ikke er så ille, fordi det hindrer oss i å komme inn over hodet på oss.) Den gode nyheten: Dette tvang oss til å være kreative og finne kompromisser med oppussing. Takket være det tror jeg vi har lagt til mer verdi enn vi har brukt. Men med rentenivået opp ønsket vi å gjøre dette til vårt siste hurras og utføre ALLE arbeidet på en gang, noe vi til slutt ikke kunne gjøre.
Før du pakker messingarmaturene dine, terrazzo-aksentene og makrammen, må du ta deg tid til å snike en forhåndsvisning av hva eiendomsekspertene sier er de beste boligtrendene vi sjekker av listene våre i 2020.
Sarah Magnuson
18. desember 2019
