Du prøver å spare 20 prosent på det første hjemmet ditt, men vet du nøyaktig Hvorfor streber du etter det beløpet? Selv om du ikke trenger å legge ned den prosentandelen av boligkjøpsprisen for å kjøpe, hjelper det to viktigste måter: Det sparer penger på lang sikt ved å makulere renter og gjør deg til et mer attraktivt lån søker. Og selv om alt det høres ut som et flott mål, kan det føles umulig for mange. Og selv om du finner måter å spare penger på, vil du ofre et ellers morsomt og oppfylle liv?
Selv om 20 prosent ned kan virke som standard forskuddsbetaling, er det faktisk langt fra det. Ifølge National Association of Realtors, i løpet av de siste fem årene, mer enn 70 prosent av førstegangskjøpere (som ikke betalte kontanter) - og 54 prosent av alle kjøpere - betalte nedbetalinger på under 20 prosent.
Hva kommer i veien for at vi treffer dette sparemålet? I følge samme rapport fra 2017 varierte sparebarrierer blant aldersgruppene. Rundt 23 prosent av de spurte fra 36 år og yngre sa at det å spare mot en forskuddsbetaling var den vanskeligste oppgaven i boligkjøpsprosessen, og siterte ofte at studielånegjeld holdt dem tilbake. Respondentene pekte også på kredittkort- og billånsgjeld som forbløffende faktorer.
“Det er veldig praktiske grunner til at folk sier at du bør satse på 20 prosent, men jeg vet det som en første gang kjøper, det er mye penger på forhånd, sier Farnoosh Torabi, journalist for personlig økonomi, vert for podcasten “Så penger, ”Og Chase Slate Financial Education Ambassador. “Når du legger ned pengene, faller risikovurderingen på en god måte. Med andre ord, du er ikke sett på som risikofylt for en låntaker som noen som bare har fem prosent ned. "
Å sette ned 20 prosent betyr at du ikke trenger å betale privat boliglånsforsikring (PMI) og at du sannsynligvis også vil få en bedre rente - to ting som vil gi deg en lavere månedlig pantelån. I tillegg vil det å ha sikrere finansiering ofte blidgjøre budet ditt for å hjelpe deg å få hjemmet du ønsker.
Hvis du fremdeles finner ut hvor mye penger du vil legge ned på et hjem, er det noen nyttige faktorer du bør vurdere å vurdere:
Hvis du skal ha et pantelån som er større enn kostnadene for din nåværende husleie, later som du allerede har den pantebetalingen, foreslår Paula Pant, vert for Gi råd til noe podcast.
Sett den "betalingen" (eller forskjellen mellom din nåværende husleie og ditt estimerte fremtidige pantelån) til en sparekonto. "Det vil få deg til å etterligne opplevelsen av å ha en større pantebetaling, og du kan se hvordan den opplevelsen føles i livet ditt," sier Pant. “Hvis du etter en måned eller to tenker:‘ Dette er for stressende. Resten av kontantstrømmen min er for stram. ”Da er det ikke noe vondt. Du har akkurat samlet noen ekstra innsparinger, sier Pant. Bruk pengene senere til å flytte og avregne utgifter, råder hun.
De fleste ikke-konforme lån og konvensjonelle pantelån med mindre enn 20 prosent forskuddsbetaling vil takle privat pantforsikring (PMI). PMI beskytter kredittforetaket hvis du misligholder lånet ditt. PMI koster typisk mellom 0,5 og 1 prosent av hele lånebeløpet årlig, iht Investopedia. Det betyr at på et $ 100.000 lån kan du betale $ 1.000 i året - eller $ 83.33 per måned (forutsatt at 1 prosent PMI gebyr). Dobbelt det månedlige tallet hvis lånet ditt er $ 200 000, og så videre.
Selv om $ 83,33 kanskje ikke høres mye ut per måned akkurat nå, bør du ikke rabattere hvordan det kan påvirke utgiftene dine i fremtiden. Hva om du trenger å ta vare på et sykt familiemedlem, mens du er gravid, og bilen trenger nye dekk, eller hvis du mister jobben og taket begynner å lekker? "Det er det som angår meg om PMI, det er ikke $ 80 i måneden," sier Pant. Du må tenke på hvordan du har råd til denne månedlige utbetalingen de neste 15 eller 30 årene når du forvitrer over alle slags humper i veien - økonomisk og personlig.
"Et større kjøp og en langsiktig forpliktelse bør ikke baseres på om du i løpet av dette øyeblikksbildet i tid kan oppfylle de månedlige utbetalingene," sier Pant. "Det klokere beslutningsramme vil være hvis dette kjøpet er noe du kan leve med i mange år og er rimelig nok til at hvis store hikke skulle skje i fremtiden."
“Når tusenårsklientene mine kommer til meg og vi diskuterer deres ultimate livsmål, er det nesten å kjøpe et hjem alltid på deres ønskelister, sier Ziyah Esbenshade, finansiell rådgiver hos Pell Wealth Partners i New York By. Hun vil samarbeide med sine klienter ved å foreta en grundig analyse av inntektene og utgiftene deres: "Vi identifiserer muligheter for dem å spare for forskuddsbetaling," sier hun. "Når kundene mine først identifiserer 20 prosent forskuddsbetaling som et mål, ser vi på kontantstrømmen deres og ser hvor mye de kan spare på månedlig basis," sier hun. Deretter setter de opp en del av klientens lønnsslipp for å gå til en ekstern konto som kun er for dette målet.
Målet kan være å spare opp pengene over en treårsperiode, sier Esbenshade. Når vi har laget planen deres, blir folk veldig begeistret for den, og når jeg møter dem et år senere, sier de: 'Jeg kan ikke tro hvor mye penger jeg hadde spart for dette målet, og det føles virkelig oppnåelig. 'Det er en følelse av stolthet der,' sa hun sier.
Kreditt spiller en stor rolle i boligkjøpsprosessen. "Jeg vil anbefale deg å ta æren din like alvorlig som kontantberedskapen din," sier Torabi.
Hvis kredittpoengsummen din er mindre enn fantastisk, er tiden det tar å spare for forskuddsbetalingen et flott tidspunkt å øke den. Det vil ikke bare garantere at du får et lån, men også at du sparer penger i prosessen. "For å få lavest mulig rente, vil du forsikre deg om at du har den beste kredittscore," sier Esbenshade. Er du ikke sikker på hvilken poengsum du skal sikte på? Sjekk ut hva kredittscore er nødvendig for å kjøpe et hus.
Alle ekspertene våre anbefalte å ha minst tre måneders utgifter spart i nødfondet ditt for de uventede hendelsene vi nevnte tidligere. "Jeg vet at det er noen som liker å presse det litt lenger... men tre måneder er et behagelig barometer," sier Pant.
Torabi gjenspeiler dette, og legger til at hun tror at digitalt kyndige årtusener sannsynligvis vil ha en bedre sjanse for å sprette tilbake etter en permittering, og at minimum tre og maks seks måneders levekostnader i sparing ville gjort nok.
Før du bestemmer deg for hvilket hjem du vil kjøpe, bør du vurdere hva de neste tre, fem eller 10 årene kan bringe for deg og din familie. Vil du ta deg fri fra jobben for å være hjemme med barn? Det vil påvirke inntekten og evnen til å foreta pantebetalinger. Har du eller partneren din tenkt å gå tilbake til skolen på heltid eller deltid? Trenger du en ny bil snart? Det er en utgift du trenger penger for når du er hjemme. Dette er viktige avgjørelser du må ta i betraktning når du vurderer å bruke sparepengene dine og foreta månedlige utbetalinger.
"Kjøp et rimelig hjem under forutsetning av at det bare er én person som tjener penger," foreslår Pant. “Det gjør faktisk to ting: Én, det gir deg fleksibiliteten til å ha en av foreldrene til å være hjemme. To, hvis du bryter opp, får skilsmisse, og så flytter en person ut og den andre blir igjen med hjemmet, er det en mer sannsynlig situasjon at personen som ender med å beholde det hjemmet vil kunne fortsette å ha råd til det innbetaling."
Selv om den bestrebelsen kanskje ikke er realistisk for alle som kjøper et hjem basert på en dobbeltinntekt, hvis du legger bort en solid del av en persons lønnsslipp, vil du ha en heftig sparing hvis en av deg opplever tap av jobb, trenger fri tid til å ta vare på et sykt familiemedlem, krever ekstra fri etter at en baby er født, eller bare være bedre forberedt på de store utgiftene livet kaster på du. Har du en bil som ligger på den siste bena? Pant foreslår at du spør deg selv om du kan få bilen til å overleve i ytterligere ett eller to år, for så å fikse bilen slik den kjører, og prøv å få dem til å vare, slik at du kan bruke de andre pengene til utbetalingen og få det beste pantelånet du kan. Til slutt vil det favorisere deg økonomisk å vente.
Torabi sier å ta på seg pantelånet som gir rom for pusterom i budsjettet. "Du legger penger i det som forhåpentligvis vil bli et verdsettende aktivum over tid," sier hun.
Skattemyndighetene tillater begrensede straffefri IRA-uttak for et første gangs boligkjøp på opptil 10.000 dollar. Og hvis du har hatt en Roth IRA i minst fem år kan det hende du har litt mer spillerom; Du kan alltid trekke bidrag skatte- og straffefri, men du er fremdeles holdt på 10.000 dollar grensen. Midlene kan brukes til et første gangskjøp eller stengekostnader.
Dette anbefales ikke alltid: "Jeg tror å trekke opptil 10.000 dollar fra Roth er en stor feil," sier Esbenshade. "Roth IRA-er er som gullstandarden når det gjelder å investere, spesielt når du er ung fordi pengene vokser skattefritt hele livet, og da kommer de skattefrie ut. Hvis du må berøre pensjonskontoer, tror jeg at det å gjøre det i form av et lån ville være det beste av de dårlige alternativene. Men det virkelige målet er å prøve å få den utbetalingen uten å ta vår eller skade pensjonen din. ”Hennes råd? Det er bedre å betale opp og betale PMI.
EN Federal Housing Administration (FHA) lån er et statlig støttet boliglån designet for å hjelpe førstegangskjøpere som ikke har så mye penger å sette ned på hjemmet, eller som vil slite med å få et konvensjonelt lån. Med et FHA-lån er kravet til forskuddsbetaling 3,5 prosent for kredittscore på 580 og oppover og 10 prosent for kredittscore på 500-579, ifølge en artikkel om BankRate.com. Du betaler også en spesiell PMI - kalt FHA-prioritetsforsikringspremien (MIP) - for begge lånets levetid (hvis du legger ned mindre enn 10 prosent), eller 11 år (hvis du setter ned mer enn 10 prosent) prosent). Du kan avbryte MIP, men ved å refinansiere til et konvensjonelt lån.
Selv om dette kan virke som mye, er det faktisk et godt alternativ for mange. Torabi sier at det er en annen vei til huseierskap for førstegangskjøpere av en viss inntekt som ønsker å bli huseiere og kanskje ikke har så mye penger på forhånd for å gjøre det. Imidlertid bør disse bare tas på hvis du ikke overdriver for mye når det gjelder pantelånet.
“Gjør research,” gir Ebenshade seg. "Hvis du kvalifiserer for et FHA-lån og har en sikker jobb, har råd til boligkostnadene dine og får satt av det ekstra nødfondet, synes jeg det er verdt å utforske det."
Før du pakker messingarmaturene dine, terrazzo-aksentene og makrammen, må du ta deg tid til å snike en forhåndsvisning av hva eiendomsekspertene sier er de beste boligtrendene vi sjekker av listene våre i 2020.
Sarah Magnuson
18. desember 2019
