Se for deg å finne et hjem du absolutt elsker (eller i det minste ser mye potensial i). Nå: Hva om du kunne bo der, men i stedet for å bruke sparepengene dine foran, betaler du en liten porsjon på toppen av leien din hver måned mot forskuddsbetaling. Høres ut som en drøm, ikke sant? Mest sannsynlig ja - spesielt hvis du er en frilanser, har ujevne kreditt, eller en høy gjeldsgrad (de forbanna studielån!), eller rett og slett ikke kan legge nok penger til side hver måned til å gjøre plass til en forskuddsbetaling.
Vel, denne situasjonen er ikke bare de tingene av drømmer - det er en type kontrakt kjent som "leie-til-eie." Men i likhet med mange for gode-til-å-være-sanne scenarier, kommer det med en rimelig andel av risikoer å overveie. Dette er hva du bør vite før du signerer:
Disse leiekontraktene av enhjørnetypen kalles mange ting, men "leie-til-egen-leiekontrakter", "leieavtale-kjøpekontrakter", "" leieavtale-kjøpsavtaler "eller" leie-til-kjøp-opsjoner "er ofte brukt. I en leie-til-egen leieavtale samtykker leietaker å leie en enhet eller hus fra en utleier. Hver måned utleier utleier en del av den månedlige utbetalingen til leietakers fond i hjemmet. Den avtalte prisen forblir fast i hele leiekontrakten. Når leietaker har betalt nok egenkapital i hjemmet til å kvalifisere for et pantelån, har leietakeren vanligvis muligheten til å kjøpe fra utleier.
For eksempel kan en leietaker signere en leiekontrakt for et hus på $ 150.000. Utleier vil kreve at de legger $ 500 ned og betaler $ 1200 i måneden - $ 200 av dette vil gå mot en forskuddsbetaling. Etter to år vil leietakerne ha betalt 4800 dollar mot forskuddsbetaling, eller 3,2 prosent av eiendomsverdien - nok til å dekke en forskuddsbetaling på en FHA pantelån. Hvis de valgte det (husk at det er alternativet å kjøpe), kan leietakeren sikre seg pantelånet og følge den vanlige boligkjøpsbehandlingen.
For en kan de være dyre. Utleiere kan kreve ikke-refunderbart forhåndsgebyr (kjent som en opsjonspremie) for å sikre alternativet å kjøpe. De kan ende opp med å bli like kostbare som en forskuddsbetaling - om ikke mer. Standarden er vanligvis 5 prosent, men dette kan forhandles mellom parter. I tillegg, hvis en leietaker velger å ikke kjøpe på slutten av kontrakten, vil de ikke få noe av de stuvede pengene tilbake.
Det er også viktig å merke seg at leie-til-leiekontrakter høres like ut, men er veldig forskjellige fra "kontrakt for skjøte" -oppsett (som har sitt eget sett med risiko). Kontrakt for gjerninger er selgerfinansierte hjem der en kjøper betaler en selger tilbake over lang tid i månedlige avdrag med høy rente. I disse situasjonene er leietaker ansvarlig for alle reparasjoner, og vanligvis skatter og forsikringer også.
Når det gjelder husleie, dekkes leietakeren vanligvis av leietakerloven i leieperioden og er ikke ansvarlig for vedlikehold eller reparasjoner. Imidlertid kan dette variere fra stat til stat - og utleier kan prøve å få deg til å signere bort disse rettighetene (men igjen, lovligheten av dette varierer fra stat til stat).
Fordi huseier blir utilgjengelig for flere amerikanere, blir husleiekontrakter mer populære. Det er nå noen godt finansierte Wall Street-selskaper som by på gjennomsiktige leie-til-egne programmer for renoverte, high-end hjem. I tillegg er de vanlige i peer-to-peer-salg, som om en familievenn ønsker å selge eiendommen sin til deg, men du har ikke fullfinansiering ennå. I følge Nichole Monticelli, en eiendomsmegler kl BEX Eiendom i Florida er standard leiekontrakten nesten alltid skrevet med selgerens beste i tankene - det betyr at når du kommer inn som leietaker, må du gjøre din aktsomhet for å dempe Fare.
For eksempel kan utleier / selgere prøve å få alt vedlikehold og reparasjoner til å falle på leietaker (dette kan være mot leietaker lover i mange stater, så ta kontakt med advokaten din!) Eller i en kontrakt kan det fremgå at en enkelt forsinket betaling vil annullere avtale. Dette betyr at leietaker mister alle pengene de allerede har betalt, så vel som pengene de har lagt inn i renoveringer og reparasjoner på eiendommen.
Og siden husleiekontrakter appellerer til de som ellers blir presset ut av tradisjonelle boligkjøpsalternativer, er markedet utsatt for svindel. For eksempel så Florida en økning i svindel som involverte husleiekontrakter under krisen på boligmarkedet på midten av 2000-tallet, sier Monticelli. Det var mange tilfeller der leietakerne foretok sine månedlige utbetalinger, gjennomførte reparasjoner og til og med oppgraderte boligen mens huseierne fikk sine betalinger. Eierne ville da slutte å betale pantebetalingene, og leietakerne ville finne seg høye og tørre når bankene kom til å gjenvinne eiendommen. Et 2016 "New York Times" etterforskning viste at svindelen var på vei opp igjen.
Selv om alle disse tingene blir klare, er det imidlertid viktig å innse at du fremdeles inngår i en skjelven situasjon - du investerer i noe du har liten kontroll over.
Selv om det for eksempel ikke kan ha vært noen ekstra panterett mot eiendommen da du signerte leieavtalen, kan eieren ha lagt til noe etter det, sier Loving. Å avgjøre om dette er tilfelle, og prøve å beskytte deg selv mot det, vil alle komme til en ekstra kostnad for deg. Dette kan gjøre de sanne kostnadene ved å kjøpe et hus gjennom en leie-til-egen leiekontrakt mye høyere enn for et tradisjonelt kjøp.
I tillegg, selv om du har juridiske rettigheter til pengene du investerte, kan det være veldig dyrt å få det du er skylder i ekstreme tilfeller: "Eieren kan fortsatt misligholde sine pantelånsforpliktelser og miste hjemmet til utestengelse," Loving sier. "[Dette] ville sette deg i bind for å måtte prosedere for ethvert middel mot selgeren."
Hvis du har bestemt deg for at leie til eie er noe for deg, eller hvis du har forelsket deg i en leie som har et kjøpsalternativ, bør det aller neste trinnet være å ringe advokaten din. Som nevnt tidligere, har forskjellige stater og regioner sine egne lover som gjelder leie-til-eie, så sørg for at advokaten din er kunnskapsrik om hvor du ønsker å signere en leiekontrakt.
Monticelli har en tendens til å råde klientene sine til å holde seg borte fra leie-til-egen leiekontrakter, men hvis klientene bestemmer seg for å gå denne ruten, anbefaler alltid at de får en advokat til å gjennomgå kontrakten og omskrive den for å være gunstigere for leieren og avbøte Fare. Leietakere kan for eksempel sørge for at de ikke betaler dobbelt for oppgraderingene og renoveringene de investerer i, og at kjøpesummen ikke kan forhøyes når det er på tide å kjøpe. "Hvis selgeren ikke vil reforhandle, ta det som et advarselstegn," sier hun.
"Be om å bli prekvalifisert og vise kontrakten til låneansvarlig," sier Lewis. En låneansvarlig vil ta den økonomiske informasjonen din og gi deg beskjed om du er på god vei til å få pantelån om noen år. De vil også sørge for at dine porsjonerte leiebetalinger legges til for å få utbetalt når den tid kommer.
Og selvfølgelig, hvis leie til egen virker for risikabelt, men du liker bekvemmeligheten med å ha sparepengene dine sammen med leien, er det alltid muligheten til å flytte til et billigere sted, men betale det samme beløpet i husleien (det vil si den billigere leien til utleieren, og den resterende delen til sparepengene dine regnskap).