Da mannen min og jeg første gang så den mammut viktoriansk, vi ble veldig forelsket. Vi gikk inn i foajeen og var smittet. Vi ble overrasket over å finne ut at den 4000 kvadratmeter store skjønnheten bare koster $ 200.000. Det ble bygget i 1890 og kom komplett med et vognhus og en tredje etasje med egen utgang. Nå, $ 200 000, var en betydelig del av endring sammenlignet med de bittesmå fixere-overdelene med haglegevær som vi opprinnelig hadde sett på. Men når vi gjorde matematikken, fant vi ut at det utgjorde 50 dollar kvadratmeter - et kupp sammenlignet med listeprisen median $ 132 / sq-ft her i Louisville, Kentucky.
Og mens det stjal, var det fremdeles et enormt hus på 200 000 dollar (både i pris og størrelse). På den tiden var jeg frilansskribent og mannen min var HR-sjef i et sliter med produksjonsanlegg. Skriv inn ideen om househacking. I hovedsak bestemte vi oss for at vi skulle kjøpe huset, leie ut delene vi ikke brukte (tredje etasje som en korttidsutleie og garasjeleiligheten som en utleid enhet), og dekker pantelånet vårt med inntekt.
Nå var dette ikke så skummelt fordi det ikke var vårt første forsøk på hushacking. Vi hadde dyppet tærne i metoden før med en triplex på $ 17.000 i Detroit, Michigan. Vi kjøpte huset, renovert det på en skyvering budsjett, og kjørte det med hell som en Airbnb / langtidsleie. Lett peasy, pantelån - vi trodde.
Med alt dette i bakhodet - og å vite at hus i nabolaget vårt selger raskt - listet vi opp den tenårige bungalowen vår. Vi ønsket ikke å gi et tilbud på viktoriansk før vi solgte (vi var redde for å gi selgeren en grunn til å si nei med en betinget tilbud), men når vi solgte, tilbød vi den fullstendige prisen (selv om huset hadde sittet tomt i et år!)
Fordi vi synes det var skummelt å ta på seg et pantelån som stole på andre menneskers penger, gjorde vi regnestykket for å sikre at vi alltid kunne gjøre betalingen bare på våre egne inntekter. Selv om det ville kreve litt undersøkelse, jobbet vi med at det ville være gjennomførbart. På den måten, hvis det noen gang var kostbare problemer med huset, ville vi ikke risikere avskjerming.
Vi fikk en $ 4,000 kreditt fra selgeren etter inspeksjonen, så vi foretok en forskuddsbetaling på $ 7 600 og fikk en FHA pantelån for $ 196 000 (hjemets pris etter stengingskostnader). Vi endte også med å selge Detroit-huset, så vi hadde noen kontanter på hånden (rundt $ 50 000) for å gjøre noen sårt tiltrengte renoveringer.
Vi brukte omtrent 20 000 dollar av kontantene fra Detroit-salget for å fikse opp vår del av huset (en 80-tiders varp) og garasjeleiligheten. Så for å forvandle mordhuset ser tredje etasje inn i en Airbnb-stand plass, brukte vi ytterligere $ 30 000 - hvorav halvparten kom fra disse besparelsene, og halvparten av at vi endte med å legge på kredittkortene våre (mannen min ble uventet permittert).
Men etter tre måneders ventetid på å bli godkjent for en kortvarig leietillatelse og seks måneders arbeid, lanserte vi Airbnb sommeren 2017. Jeg kunne ikke tro lykken vår. I omtrent ett år bodde vi nesten fullbooket og brutt i gjennomsnitt $ 1600 i måneden. Legg til $ 525 husleien fra studio over garasjen, og vi dekket pantelån, forsikring, skatter og verktøy uten å måtte dyppe ned i lønningene våre. Vi bestemte oss til og med å leie ut hovedhuset noen ganger (for mellom $ 400 og $ 2000 per natt - det høye slutt på Kentucky Derby tid), og betalte for renoveringen vi hadde belastet i løpet av litt mindre enn en år.
Etter alle forbedringene våre, kom vår fantastiske eiendomsmegler tilbake for å gi oss et estimat for vurdering: Han sa at han ville henge på lisensen sin hvis den ikke var verdt minst 340 000 dollar (!!!). Fornøyd med egenkapitalen vi samlet inn, bestemte vi oss for å søke om en egenkapital med egenkapital for neste renoveringsrunde - et nytt tak og et mer funksjonelt (OK og pent) kjøkken.
Så begynte alt å gå nedover. Det nye varme- og luftsystemet (a mini-split) i tredje etasje ble skodd installert og gikk ut om vinteren. Dette skjedde selvfølgelig i løpet av en feriegrad på null grader mens vi hadde gjester. Vi endte opp med å tape mer enn tusen dollar ut av lommen mellom refusjon og avbestillinger, og vi måtte kjøpe romvarmer til de som endelig ble værende. Og hvis det ikke var nok, senere samme år på en 90-graders dag, gikk klimaanlegget ut - og taket vi nettopp hadde reparert (for tredje gang) begynte å lekker igjen.
Dette var ikke bare skikkelige fikser, men jeg måtte krysse for å varsle kommende gjester og hjelpe dem med å finne et sted å bo. Airbnb straffer vertene stor tid for å avbryte (forståelig nok), så jeg trengte også å være sikker på at støttemedlemmer jeg snakket med forsto de formildende omstendighetene. Ellers ville jeg blitt bøtelagt, mistet statusen min som supervert eller til og med blitt suspendert.
Og når det regner, strømmer det - bokstavelig talt. Neste dag (bryllupsdagen vår, for å starte opp) sprakk mannen min gjennom inngangsdøren. “Jeg trenger nøkkelen til leiligheten!” Ropte han, muligens den eneste gangen jeg noen gang har hørt ham rope. Da han dro bilen inn i garasjen, strømmet vannet ut som Niagara Falls fra leiligheten ovenfor. Jeg kunne ikke finne nøkkelen, og naturlig nok var leieren utenfor landet.
Vi løp bort til leiligheten, og jeg prøvde vårt latterlige utvalg av nøkler med håndhilse til en til slutt fungerte. Det viser seg at en liten del på toalettlinjekontakten hadde gått dårlig og ting bare gikk av som en brannpost (profftips: Hvis du drar ut av landet i to uker, fortsett og slå av vannet ditt hoved!). Når vi fikk slått av vannet og ryddet renset, ringte jeg forsikringsselskapet vårt i tilfelle vi trenger noe større, som for eksempel en ny etasje.
Å, ikke sant. Jeg har glemt at for å ha råd til forsikring på et hus som ville koste en mellomstor formue å gjenoppbygge i dag (og også ville være umulig, men uansett), måtte vi gå med en egenandel på $ 5000. Jeg husker begrunnelsen vår: Vi ble enige om at vi aldri ville komme med et krav med mindre det var katastrofalt fordi prisene ville gå opp, så vi kan like godt få sparepengene gjennom egenandelen. Jeg ville gjort det igjen, men det var et spark i tarmen å bli påminnet.
AC-debakten trakk seg videre, og jeg mistet flere bookinger i størrelsesorden 1800 dollar. Jeg tilbrakte så mange timer på telefonen med Airbnb-representanter, tok kontakt med gjester og ba fabrikanten om å hjelpe. Jeg klarte ikke å følge med på noen arbeidsfrister og måtte gjøre det fryktede for å få mer tid på noen. I sum var det mer penger som gikk ut enn inn - men igjen, takk Gud vi gjorde regnestykket før vi kjøpte.
I mellomtiden var HELOC-applikasjonen sitt eget rot. En, to, tre, fire banker ville ikke jobbe med oss på grunn av vår "uortodokse" livssituasjon. Er vi en flerfamilie? En investeringseiendom? Residential? Enslig familie? Ingen bank kunne sette en etikett på oss, og ingen av dem ville telle Airbnb-inntekten. Selvfølgelig fant vi ut dette først etter at vi hadde gjennomgått mange papirarbeid på nettet.
Noen dager lurer jeg på hvorfor vi går gjennom så mye trøbbel. Så ser jeg meg rundt på huset som vi er så heldige å ringe hjem, eller så spiser jeg lunsj med en nabo og vi commiserate over gamle husproblemer og minne hverandre hvor fantastisk vårt nabolag er og hvilke skatter disse hjem er. Vår pantebetaling ville ikke dekke en halvveis anstendig leilighet i de mer populære delene av byen, og en av oss vil måtte tjene mer på våre daglige jobber for å betale for det. Og —Jeg klyper meg virkelig, når alt fungerer bra, betaler dette huset for seg selv. Jeg ville ikke bytte dette hushakkeventyret for en mindre komplisert livssituasjon. Bare husk meg på at neste gang det er et uhell, vil du?
Har du en boligfinansieringshistorie du vil dele? Enten det betaler ned boliglånet ditt tidlig, finner en super billig NYC-leilighet eller til og med en smart leiebetalingsstrategi, vil vi gjerne høre det! E-post [email protected] med historien din.
