“The Big Short” er en film om den økonomiske kollapsen i 2008 som ble utløst av et superinstabilt boligmarked. I den forteller Ryan Gosling hvordan banker uforsvarlig og tilfeldig ga ut lån til folk som absolutt ikke burde vært kvalifisert til å kjøpe hus. Kredittforetak banker ikke bry seg om at kjøpere ville være i stand til å betale sine pantelån fordi de på det tidspunktet mye av penger som selger eiendommer til ganske mye hvem som helst.
Jeg har nok kokt ned boligboblen litt for drastisk, men poenget er at “The Big Short” lærte meg at det aldri ville være eksternt lett å kjøpe et hjem etter den store resesjonen.
For å kjøpe et hus, må alle pengestjernene samkjøre. Du må ha penger spart, for det første. Som, mye av det. Du må bevise at du kan betale et pantelån hver måned, så det betyr bevis på inntekt.
I løpet av prosessen med å kjøpe et hjem, må du overføre bokstavelig talt alle slags økonomiske papirer du har, inkludert kontoutskrifter, selvangivelser, alle slags gjeld du har, sammen med alle sparekontoer, gjelder også
401ks. Din låneansvarlig må vite at du er økonomisk skikket til å kjøpe et hus for å til og med få forhåndsgodkjent for å gjøre det, noe som er fornuftig.Du kommer sannsynligvis til å låne hundretusenvis av dollar fra en långiver, og det vil de også trenger å vite at du vil betale dem tilbake (går tilbake til "The Big Short", ingen vil at 2008 skal skje over alt en gang til). Men hva hvis du har dårlig kreditt?
EN dårlig kredittscore er ikke så vanskelig å få. Noen få tapte kredittkortbetalinger, og poengsummen din blir lett slått opp (tapte betalinger holder seg på kreditt opp til syv år), og det kan forbli slik en stund, spesielt hvis du har et betydelig gjeldsbeløp, eller et høyt beløp på kreditt henvendelser.
Hva er en dårlig kredittscore nøyaktig? 300-629 regnes som "dårlig", 630-689 er "rettferdig", 690-719 er "bra", og 720-850 er "utmerket." Så hva gjør du egentlig hvis du er i det "dårlige" området
Selv om det avhenger av markedet og hva slags lån du tar, må du ha en kredittscore på minst 580 (for å ta et FHA-lån — mer om dette på litt). Hvis du ønsker å ta et konvensjonelt lån, trenger du en kredittscore på minst 620.
I følge eiendomseksperter avhenger det av din situasjon. Dårlig kreditt gjør det absolutt ikke enklere å kjøpe et hus, men det er ikke alltid det er en avbryter.
Louis Adler, medgründer av REAL New York, anbefaler at selv med dårlig kreditt, kan du vise utlåner du er seriøs. Adler forteller til Apartment Therapy, “Når jeg arbeider med å prøve å kjøpe et hjem med dårlig kreditt, er det første jeg vil anbefale er å begynne å spare for en forskuddsbetaling, da dette viser långivere du er seriøs om å kjøpe et hus. ”
Han legger til, "Hvis du har en dårlig kredittscore, må du sannsynligvis komme med en større forskuddsbetaling, da det kan hjelpe deg med å få en bedre prioritetsrente."
En lavere kredittscore betyr imidlertid at du sannsynligvis vil betale en høyere rente på pantelånet. Beatrice de Jong, forbrukertrenderekspert hos Opendoor, sier til Apartment Therapy at "Det er viktig å vite at det å måtte betale en høyere rente vil bety at den månedlige panteseddelen er høyere. Dette kan bety at du til slutt vil kvalifisere deg til å ha råd til mindre enn noen med lavere rente. "
Långivere vil vanligvis ha 20 prosent forskuddsbetaling uansett hvordan kredittscore ser ut - hvis du kan komme opp mer enn 20 prosent, vil oddsen være mer i din favør. Megler Bill Kowalczuk hos Warburg Realty sier, "Jo mer penger du er villig til å sette ned, jo større er muligheten for å få lånet. Når mer penger er nede, vet långiveren at det er mindre sannsynlig at du går bort fordi du har en større eierandel i eiendommen. ”
Avhengig av lånet, kan det hende du vil kunne kjøpe et hus med dårlig kreditt og 20 prosent forskuddsbetaling - men du vil mest sannsynlig måtte betale en høyere rente.
Det korte svaret? Det er mest sannsynlig ikke mulig å kjøpe bolig med dårlig kreditt og ingen penger ned. Kowalczuk rapporterer, "Å kjøpe et hjem med dårlig kreditt og ingen penger ned ville ikke være mulig i dag. Finanskrisen i 2008 er for lengst borte, og långivere er ikke opptatt av å dra tilbake dit. ”
En høytlønende jobb betyr ikke at en utlåner vil gjøre et blinde øye for kredittpoengene dine. Men det betyr vel det du kan jobbe med kredittscore litt raskere. Adler uttaler, "Hvis du har dårlig kreditt, men god inntekt, er det best å begynne å gjenopprette kreditten din, noe som betyr å betale alle regningene dine i tide og betale ned gjeld. Dette vil gi deg en mer positiv kreditthistorie. ”
en FHA (Federal Housing Administration) lån er det beste programmet for de med dårlig kreditt. Dette er et pantelån som er støttet og forsikret av regjeringen. Mange førstegangskjøpere tar opp FHA-lån siden mange ikke klarer å tilby 20 prosent forskuddsbetaling. Med et FHA-lån kan potensielle boligkjøpere låne opptil 96,5 prosent av verdien av hjemmet, noe som gjør det mulig for kjøperen å bare sette ned 3,5 prosent.
Den laveste kredittresultatet du kan ha for å kvalifisere deg for et FHA-lån er 500 — men du får ikke den samme typen lave forskuddsfordeler som låntakere med høyere kredittscore gjør. Du trenger en kredittscore på minst 580 for bare å sette ned 3,5 prosent. Med en kredittscore mellom 500-579, må du fremdeles komme med 10 prosent forskuddsbetaling.
Det er tydeligvis ikke noe som heter en gratis lunsj (takk, økonomiklasse på videregående skole): Hvis du tar ut en FHA-lån, må du betale en pantforsikringspremie, som fra og med 2019 er 1,75 prosent av lånet beløp.
Hvis du er en første gangskjøper med dårlig kreditt, er den beste ruten du kan ta å se på et FHA-lån, som designet for førstegangskjøpere, personer som ikke klarer å betale 20 prosent, og de som har dårlig kreditt score.
Men som nevnt ovenfor, trenger du (på det minste) 500 poengsum for å få noen FHA lån fordeler. Men hvis du er en første gangs boligkjøper med dårlig kreditt og en høyt betalte jobb, kan det være lurt å se på enten fikse kredittpoeng, eller sette ned en høyere forskuddsbetaling - hvis du kan.
Hope for Huseiere-programmet var et slags refinansieringsprogram som ble utviklet for å forhindre at kvalifiserte huseiere ikke kunne betale pantelån. Det skjedde etter boligkrisen i 2008 og var ment å hjelpe folk fra å miste hjemmene sine, og den ble avsluttet i 2011.
I følge FHA.com programmet Hope for Huseiere var et refinansieringsprogram for de som var berettiget til det. I stedet for å bli tvunget til å utelukke hjemmene sine, klarte huseiere å refinansiere hjemmene sine slik at de kunne betale rimelige, faste renter.
Du var kvalifisert hvis pantelånet ble datert 1. januar 2008 eller før, du ikke hadde misligholdt lånet ditt med vilje, du ikke hadde flere lån på hus, og du ikke hadde begått svindel.
Da du meldte deg på Hope for Huseiere, meldte du deg også på et aksjedelingsprogram (egenkapital) er det som er igjen mellom beløpet på lånet du opprinnelig tok opp hjemme hos deg, og verdien av den). I følge FHA.com, hvis du endte med å selge eller refinansiere hjemmet ditt, ville du måtte dele all egenkapital med FHA. Jo lenger du ventet på å selge eller refinansiere, jo mindre egenkapital fikk regjeringen.
Hvis du har dårlig kreditt og kan finne en medunderskriver for boliglånet ditt, kan det hjelpe hvis dere begge har god lønn, ifølge Kowalczuk. Dette betyr imidlertid at hvis du ikke er i stand til å betale pantelånet ditt, vil medunderskriveren være den som er ansvarlig for det.
"Selv om det er mulig å legge til en medunderskriver til pantelånet ditt, er det et stort spørsmål fra noen, fordi de vil være på kroken for betaling hvis du ikke klarer å få dem," sier De Jong til Apartment Therapy.
På slutten av dagen er det ikke umulig å kjøpe et hjem med dårlig kreditt - selv etter boligkrise. Selv om det absolutt er lurt (og fordelaktig i det lange løp) å prøve å jobbe med kredittscore før du ser på å kjøpe et hus, har du fremdeles alternativer hvis det bare ikke er mulig.
Selv med en god kredittscore, må du fremdeles hoppe gjennom tilsynelatende uendelige bøyler i løpet av hjemmekjøpsprosess for selv å bli kvalifisert - men til syvende og sist er det en god ting! Siden lavkonjunkturen i 2008 er långivere langt mer forsiktige med hvem de gir lån til, noe som gjør det mindre sannsynlig for oss å oppleve en annen økonomisk kollaps. Bare late som Ryan Gosling har fortalt hele artikkelen til deg.
