Hvis du har fått nok av at romkameraten har spist resterende mat, vil den fraværende utleieren vandre leien år etter år selv om varmen knapt fungerer, eller moren din Når du spør om hvilken tid du - en voksen voksen sist du sjekket - vil være hjemme, drømmer du kanskje om å kjøpe ditt eget sted og gjøre det før heller enn seinere.
Men hvordan vet du om du er klar til å kjøpe et hjem, og om det er lurt? Det er forskjellige leie vs. kjøp kalkulatorer der ute (denne fra New York Times, er sannsynligvis den beste) som kan fortelle deg om det generelt er mer økonomisk fornuftig å kjøpe et hjem enn å leie i ditt område. Men ingen av dem kan virkelig ta denne enorme beslutningen for deg.
Og det er en livsendrende avgjørelse. Å eie et hjem har historisk hjulpet familier i middelklassen med å bygge langsiktig formue: Den median huseiers nettoformue er en forbløffende 90 ganger den av median leietaker. Så hvorfor skulle du ikke ville hoppe om bord i det toget så snart som mulig?
Hold fast, Tiger. Å kjøpe et hjem kan like lett føre til ødeleggelser i livet ditt. Millioner av familier mistet hjemmene sine til utestenging under den store nedgangen.
Fem millioner huseiere i USA er fremdeles under vann på boliglån, noe som betyr at de skylder mer banken enn hjemmet deres er verdt, selv etter en fem års økning i boligprisene.Faktum er at huseier ikke er så mye en investering som det er et tvunget sparekjøretøy. Og til tross for at husflippene viser på HGTV, er det absolutt ikke et raskt-rik-opplegg. Her er noen måter å måle om du virkelig er klar til å kjøpe - og beholde - et hjem.
Det er en grunn til å kjøpe et hjem er ofte forbundet med å "sette seg ned." Du trenger ikke å være gift eller til og med i et forhold for å kjøpe et hjem, men det hjelper hvis du har truffet et platå av stabilitet i ditt liv. Hvis du planlegger å kjøpe et hjem med en partner, må du sørge for at forholdet ditt er på solid fot. Hvis du fremdeles klør for å tilbringe et år bosatt i utlandet, kan du få det ut av veien først. Og hvis du (som de fleste av oss) ikke hadde råd til et pantelån uten din nåværende lønnsslipp, må du vurdere sannsynligheten din å bli overført eller permittert, og om du lett kunne finne en annen jobb i ditt område hvis det skulle være skje.
"Jeg vil ikke at noen skulle tro at du må være gift før du kjøper et hus," sier Marie Presti, eier / megler av Presti Group i Newton, Mass. "Hvis du er i et solid forhold, kan det være bra å kjøpe en eiendom fordi du lærer å samarbeide med økonomien din og ta beslutninger som et team. Men du ønsker virkelig ikke å kjøpe en eiendom med en annen person hvis forholdet ditt ikke er stabilt nok, fordi det er en stressende prosess. "
Du må være forberedt på å være i hjemmet i fem til syv år eller mer. Å selge et hjem er vanvittig dyrt - eiendomsmeglerprovisjoner alene spiser opp cirka 5% av salgsprisen. Og hvis boligmarkedet tanker, som det ikke kommer til å gjøre fra tid til annen, vil du ikke bli tvunget til å selge inn i en krise - du vil være i stand til å ri det ut før prisene kommer seg opp.
Så hvis du vil gå bort med penger etter et salg, bør du planlegge å bli satt på en stund - eller i det minste være det sikker på at du kan dekke det meste eller hele pantelånet ved å leie ut eiendommen, hvis du skulle bli tvunget til å flytte før deretter. "Du vil ikke kjøpe en eiendom hvis du ikke planlegger å være der på fem til syv år," sier Presti.
Å eie et hjem kan komme med noen livsstilsendringer også - spesielt hvis hjemmene du har råd vil kreve litt arbeid. “Noen kjøpere jeg kjenner, elsker å ta to eller tre ferier i året eller gå bort hver helg sommer, og de er ikke helt klare ennå til å bruke mye av fritiden sin på å jobbe med det primære bolig. Og hvis det er tilfelle, er de kanskje ikke klare for en fixer-øvre, sier Presti. "Jeg kjenner mange nye huseiere som tar seg tid og penger de ville ha brukt på en ferie og satte den inn i det nye huset i stedet, og det er en smart langsiktig økonomisk beslutning. Men er du klar til å gi opp et år eller to ferie? ”
Husk at treghet er en mektig styrke, og når du legger ned røtter - får venner fra nabolaget, sender barn til lokale skoler, bli involvert i samfunnet - det kan være vanskeligere å hente og reise igjen senere på. Hvis du ikke kan se deg selv bo på et sted fem år fra nå, bør du tenke hardt på om kjøp er det rette trekket.
Like viktig, men kanskje lettere å måle, er din økonomiske beredskap. Hvis du knapt klarer å bli som det er, vil ikke et pantelån hjelpe situasjonen din.
Du trenger kontanter og kreditt: Å kjøpe et hjem er dyrt, og vanligvis forbeholdt de som har bedre kreditt enn gjennomsnittet. Mens du kan kvalifisere deg for et pantelån med en kredittscore så lavt som 620 - eller til og med på 500-tallet med en FHA lån - de laveste rentene går til de med utmerket kreditt. Og en lavere rente betyr en lavere månedlig betaling, som betyr at mer penger går mot hjemmet ditt og mindre til långiveren.
"Meglere og långivere vil trekke alle tre kredittrapportene dine og tre poengsummene dine, og bruke den midterste numeriske poengsummen," sier kredittekspert John Ulzheimer. "De beste publiserte rentene på pantelån er for personer med kredittscore over 760."
Nick Beser, direktør for bolig- og samfunnsutvikling i nonprofit Guidewell Financial Solutions, anbefaler ber om og gjennomgår dine Equifax-, Experian- og TransUnion-kredittrapporter i god tid før du begynner på huset jakt. "Dette er informasjonen som din kredittscore er basert på, så du kan trenge tid til å bestride mulige unøyaktigheter," sier han.
Ulzheimer sier at en billigere måte å oppnå det samme er å bli prekvalifisert av en långiver. "De vil trekke alle tre rapportene og resultatene dine og gi deg beskjed med en gang om du vil kvalifisere deg og til hvilke priser," sier han. Sitatet deres vil være betinget av en full garanti, sier han - det er ikke det samme som å bli forhåndsgodkjent - men det vil gi deg en nøyaktig forståelse av kredittkvaliteten, enda mer raffinert enn å kjøpe eller få tilgang til rapporter og score på nett.
I mellomtiden må du også spare opp en enorm mengde kontanter - nok til å dekke en forskuddsbetaling og lukkeomkostninger. Mens førstegangskjøpere typisk kan finne alternativer for lavt nedbetalte pantelån, er til og med 3,5% av et hus på 300 000 dollar 10 500 dollar - ikke akkurat forandring i klump. Avslutningskostnader - de forskjellige bankgebyrene og andre gebyrer som skyldes når du registrerer deg på den stiplede linjen, for eksempel tittelforsikring og takstgebyrer - i gjennomsnitt mer enn $ 2000 i 2016.
EN 100-punkts forbedring i kredittpoengsummen din kan du spare $ 150 per måned på et lån på $ 200 000 og nesten $ 60 000 i rentebetalinger. Hvis du kan betale ned noen revolverende gjeld (kredittkortsaldo) og foreta konsistente tidsbetalinger i enda et år, har du et godt skudd på å forbedre kredittpoengene dine dramatisk.
I mellomtiden kan du sømme bort mer penger for en forskuddsbetaling hjelpe deg med å kvalifisere deg til en bedre pris og unngå å betale kostbar privat pantforsikring (PMI), som långivere vanligvis krever på et pantelån med mindre enn 20% ned. Og siden du må finansiere mindre av den samlede kjøpesummen, vil pantebetalingen være mer håndterbar, og du sløser mindre med renter i løpet av lånets levetid.
Du trenger fremdeles penger til overs. Å kjøpe et hjem er dyrt, men det å eie en, år etter år etter år. Vannvarmere driter ut, innkjørsler må byttes, vegger trenger nye malingsstrøk. På et tidspunkt, med lite advarsel, kan det hende du må bytte ut taket til en verdi av 10 000 dollar eller mer. Du trenger en kontantpute for å dekke dette.
Hvis forskuddsbetalingen faktisk er ditt nødfond, eller du tar opp det største pantelånet du kan kvalifisere deg for, risikerer du å strekke deg for tynn. "Forsikre deg om at du har de økonomiske midlene til ikke bare å kjøpe hjemmet ditt, men også å bo i det," sa Jorge Colon, programleder ved De homebuying mentorene, et program fra ideelle organisasjoner Allston-Brighton Community Development Corp. i Boston.
Sarah Korval, som sammen med mannen Scott Wisnaskas kjøpte et rekkehus i Boston i fjor, siterte leietakernes utmattelse som en grunn til at de bestemte seg for å kjøpe. "Vi hadde hatt noen av utfordringene du forventer å finne når du leier: små leiligheter, nære kvartaler med naboer og steder som er utsolgt under oss," sier hun. På toppen av det begrenset deres lodne familie - to hunder og to katter - leieealternativene hver gang det var på tide å flytte.
Men det tok noen år før de virkelig var klare til å kjøpe. "Vi hadde snakket om å kjøpe i noen tid, men vi visste at vi ønsket å bo i Boston-området heller enn forgrening til forstedene - og det krevde å spare mye mer penger for en forskuddsbetaling, sier hun sier.
Korval sier at de begynte å spare i 2010 i påvente av at en dag skulle kjøpe et hjem, og deretter begynte å besøke åpne hus rundt begynnelsen av 2015. "Til å begynne med var det noe annerledes å gjøre på søndager, og det var ikke noe press for å finne et sted fordi vi ikke kunne legge inn et tilbud uansett," sa hun.
Underveis, spesielt da boligprisene i Boston nådde nye høyder, var de i tvil. "Gjennom årene vurderte vi et par ganger på nytt, og lurte på om kjøp til og med var verdt det," sa hun. ”[Men] tidlig i 2016 ble vi lei av vår nåværende livssituasjon, og det virket som det rette tidspunktet for å bli seriøse med å kjøpe. Jeg fulgte Zillow og Trulia som om det var dagjobben min. ”
Hvis du er lei på det samme, men føler deg litt uforberedt, er en måte å gjøre deg klar til å ta et første gangs boligkjøperkurs. Vanligvis tilbudt av rimelige boligorganisasjoner eller ideelle organisasjoner, vil en god boligkjøpsklasse lede deg gjennom de forskjellige trinnene i boligkjøpsprosessen i oppgi og introdusere deg for dramatis personene du skal jobbe med (inkludert en eiendomsmegler, boliginspektør, pantelån, forsikringsagent og eiendom advokat).
I bytte for rundt hundre dollar og fire ukenommer i våre liv, lærte min kone og jeg omtrent alt vi kunne har noen gang ønsket å vite om boligeierskap i en slik klasse - inkludert det faktum at vi INGEN BUSINESS hadde kjøpt et hjem på tid. (Når du må vente til lønnsslippen din forsvinner før du kan gi et tilbud på et hus, fordi du knapt kan dekke depositum for god tro - å ikke si noe om forskuddsbetaling eller stengingskostnader - du er ikke klar til å kjøpe et hjem.) Så vi nappet til et år til, og satte opp besparelser.
Det betyr å samle nylige lønnsstunder, selvangivelser, auto- og studielåneklarasjoner, kredittkortregninger og bankinformasjon og få forhåndsgodkjent av en utlåner. En låneansvarlig kan ikke fortelle deg om du følelsesmessig er forberedt på å kjøpe et hjem, men de har ingen problemer med å fortelle deg om du ikke er økonomisk klar.
”En av tingene vi forteller folk er at de bør ha en forhåndsgodkjenning på hånden. Det er noe av det viktigste når de ser på eiendommer, sa kolon. "Det viser selgeren at de ser alvorlig på kjøpet, og at de har midler til å gjøre det."
For mens du endelig føler deg klar til å kjøpe et hjem, vil ikke en selger bare ta ordet for det.