Vi er for øyeblikket i den nest lengste perioden av økonomisk vekst i amerikansk historie, med lav arbeidsledighet, stigende boligverdier og bølge i huseiersrater. Det ser absolutt bra ut på papiret, men det som går opp må komme ned: Noen eksperter - inkludert mer enn 20 økonomer fra Landsforeningen for bedriftsøkonomi og 50 eiendomseksperter og økonomer i en undersøkelse for Zillow- forutsi at neste lavkonjunktur vil treffe i 2020.
Siden landets siste store lavkonjunktur hengte på det spiralende boligmarkedet, kan en truende lavkonjunktur være virker spesielt skremmende hvis du nettopp har kjøpt ditt første hjem eller forbereder deg på å kjøpe i løpet av de neste par år. Så hva bør du forvente deg for denne neste potensielle nedgangen? Jeg snakket med eksperter på eiendom og boligfinansiering for å få det fulle bildet.
De gode nyhetene? Det er ikke sannsynlig at boligmarkedet vil ha økonomien slik den gjorde i 2007. Ekspertene jeg spurte sa imidlertid at de alltid vil anbefale å være realistiske når det gjelder budsjettet ditt og ta ut det riktige pantelånet for å beskytte deg mot en potensiell lavkonjunktur. I noen tilfeller så de til og med på lavkonjunkturen som en god ting, og sa at den til og med kan tilby nye muligheter til å kjøpe for de som er utenfor det nåværende markedet av høye priser og renter.
Det er verdt å nevne at det ikke er noen sann enighet om når en nedtur vil komme, og hvor ille det kan være. "2020 er pekt på et potensielt lavkonjunkturår fordi det er like utenfor det virkelig gode prognoserekkevidden for de fleste økonomer," sier Danielle Hale, sjeføkonom hos Realtor.com. "Det betyr at de ikke ser en lavkonjunktur for den nærmeste fremtiden - der prognosen er god - men de tror det vil være en annen lavkonjunktur en dag, og det kan være i fremtiden der vi ikke ser dataene veldig vi vil."
Når det kommer, sier de fleste økonomer imidlertid at boligmarkedet ikke vil være den eneste årsaken: "Det er klart at boliger spilte en stor rolle i den siste lavkonjunkturen, det er ikke nødvendigvis åpenbart at det vil spille en stor rolle i den neste lavkonjunkturen, sier Aaron Terrazas, seniorøkonom hos Zillow, som sponset forrige måneds økonomiske undersøkelse. "Økonomene vi undersøkte var langt mer opptatt av ting som handel, geopolitiske kriser og renteendringer."
Fortsatt er det noen faktorer i boligmarkedet som er verdt å ta hensyn til når det gjelder planlegging for en lavkonjunktur. Så langt i 2018 har boliglånsrentene sett den mest vedvarende økningen å starte året på over 40 år. Amerikanske hjemmeverdier stiger i raskeste tempo om 12 år. Og inntektsnivået holder ikke følge med stigende boligkostnader.
Når boliglånsrentene stiger, er det flere låneprogrammer for førstegangskjøpere å benytte seg av, ifølge Nathan Pierce, en sertifisert boliglånspesialist med Avansert finansiering i Salt Lake City, Utah. "Det i seg selv kan være et problem," sier han og legger merke til at det er en sjanse for at slike nye programmer - så vel som eksisterende - kan redusere kravene til nedbetaling eller kredittscore. “Hva forårsaket boligkrasjen i 2007 og 2008?” Spurte han. "Det var at det var for mange risikable låneprogrammer tilgjengelig for alle." Trump-administrasjonen, for å legge til risikoen begynte å rulle tilbake Dodd-Frank måler, på plass etter boliglånskrisen i 2007. Bankene kan igjen låne ut pantelån til risikofyltere låntakere.
Det betyr at det er ekstremt viktig at førstegangs boligkjøpere søker om pantelån med forsiktighet. Standarden i boligfinansieringsbransjen er å godkjenne låntakere for det maksimale beløpet de kvalifiserer for og få dem hjem med det minimale forskuddet - selv om de ikke har noen besparelser, sier Pierce. Hans råd: "Du trenger ikke å gå ut." Zillow fant ut at 27% av førstegangs boligkjøpere gå over budsjett. Pierce anbefaler i stedet at du setter et budsjett og bestemmer hvilken betaling du har råd før du snakker med en långiver.
Det er også verdt å vurdere å legge mer penger på forhånd for en nedbetaling, sier Terrazas. Han anbefaler å legge så stort utbetaling som mulig for å bygge en egenpute i ditt første hjem. Det vil beskytte deg, bemerker Terrazas, i tilfelle en nedtur kommer. For eksempel, hvis du mister jobben og må selge huset ditt, har du mer av et fond å falle tilbake på. "Hvis hjemmeverdien din faller 2 eller 3%, vil det ikke være ødeleggende for økonomien din," sier han.
Besparelser er også avgjørende for å forvitre enhver nedtur med et nytt hjem. "Hvis du allerede har kjøpt og ikke har lagret mellom tre og seks måneders levekostnader, kan du prøve å komme dit så snart som mulig," anbefaler Hale. Hun bemerker at et "worst-case scenario" med å miste jobben i en lavkonjunktur vanligvis er omtrent seks måneders arbeidsledighet, så det er et trygt nummer å satse på for sparing.
Og selv om det kan virke som om en lavkonjunktur betyr at det er vanskeligere å kjøpe et hjem, antyder en ekspert at det kan hjelpe visse kjøpere: Jonathan Miller, grunnlegger og president for eiendomsrådgivningsfirmaet Miller Samuel Inc., sier han er mest oppmerksom på begrenset lønnsvekst i møte med stigende hjem priser. Han mener et mulig utfall for 2020 er å nøytralisere veksten i boligverdien for å imøtekomme økte rimelige behov. Miller sier at lavkonjunkturen til og med kan manifestere seg som en økonomisk korreksjon: "Prisene vil falle og etterspørselen avkjøles, noe som vil myke opp prisene," sier han.
Miller mener dette ikke nødvendigvis vil være en dårlig ting for boligkjøpere som ønsker å komme inn i markedet. I en lavkonjunktur antas boligmarkedet generelt å være mykere (mindre etterspørsel etter å flytte), så derfor ber selgerne om mindre penger til hjem, og det er ikke så mange kjøpere som konkurrerer og øker prisene: "Det er en potensiell mulighet til å kjøpe rimeligere," sa han sier.
Likevel anbefaler de fleste eksperter at førstegangskjøpere ikke skal bestemme seg for å kjøpe eller selge basert på disse markedsforutsigelsene (også kjent som å prøve å "tid til markedet"). Ingen kan forutsi de eksakte endringene i økonomien; er det viktigere å få sparepengene dine i orden og undersøke pantelånet som er fornuftig innen et realistisk budsjett, mens du tar hensyn til nye huseiere kostnader som vedlikehold, eiendomsskatt og forsikring.
"Hvis tiden er inne for deg nå, hvis du er økonomisk klar og finner et hjem som fungerer for deg, ville jeg ikke vent," sier Hale. "Det er bare ingen garantier for hva som kan skje i fremtiden."