Gode nyheter først: Det er faktisk mulig å kjøpe en leilighet på Manhattan for under 300 000 dollar. (Ja, en faktisk leilighet - ikke et skap! Og ja, kjøp for å eie, ikke leie!) Enhver så ofte treffer en co-op-enhet (Housing Development Fund Corporation (HDFC)) markedet, og gir et sjeldent og rimelig alternativ for potensielle boligkjøpere.
Men den nedslående nyheten? Ikke bare er de ganske sjeldne, disse eiendomsforhandlingene er også litt av en fangst-22: For å kjøpe en, må du ha en årslønn under en viss terskel, men du må også ha betydelige kontanter på hånden for forskuddsbetalinger (og i noen tilfeller for hele kjøpesummen). Dette begrenser bassenget av husjegere som faktisk kan kjøpe denne typen co-op. I sjeldne tilfeller sparer folk opp. Mange ganger er det imidlertid mennesker (tror nyere college-grader) med en beskjeden lønn som kommer inn i en arv eller få et økonomisk løft fra familiene, eller pensjonister uten månedlig inntekt men rikelig med kontanter i reserver. Sukk.
New York Citys HDFC-kooperasjoner dukket opp på 1970-tallet da utleiere begynte å forlate bygningene sine under en økonomisk nedtur. Bygningene ble overført til beboere for å klare seg. Det startet som et eksperiment, men siden har utviklet seg til en nisje for New York-borgere med lav inntekt til å kjøpe hjem.
Enhetene er vanligvis godt under markedsverdien, noe som betyr at pantelånet ditt vil koste mindre enn å leie en enhet i lignende størrelse, forklarer Eugene Gamble, en eiendomsinvestor og seniorpartner med Eiendom hvisker, et eiendomsinvesterings- og utviklingsselskap.
I tillegg til å være på et rimeligere prispunkt, er HDFC-kooperasjoner ofte steder med sterk fellesskapsfølelse, sier Molly Franklin, en eiendomsmegler med CitiHabitats Realty.
Det første kjøpere trenger å vite er om de kvalifiserer for inntektsdekningen til bygningen, og de må kunne vise disse tallene på selvangivelse i to år, sier Franklin. Det er ingen universelle inntektsverdier, og formler for å bestemme inntektsbeløp varierer fra kooperasjoner. Hauseit, et "til salgs av eier" selskap i New York, satt sammen en prøveveiledning for beregning av inntektsramme retningslinjer. Du kan også sjekke ut a prøvesøknad, som vanligvis ber om bankkontoinformasjon, personlige referanser og en forklaring på hvorfor du vil bo i bygningen.
Lucas Callejas, en eiendomsmegler med Triplemint eiendomsmegling i New York, sier det er viktig for kjøpere å vurdere om de har planlagte bonuser eller forhøyninger dukker opp. I så fall kan det være verdt å be firmaet ditt om å utsette dem hvis du er nær inntektsdekningen.
"Noen bygninger, avhengig av programmet, vil ikke tillate en dollar over hetten," forklarer han. Andre kan ha et vrirom med en liten grad av fleksibilitet.
I bygninger med lavere inntekt, pensjonister med sterkt økonomi, men lav inntekt, samt gavekjøp For voksne barn styrer spillet, forklarer Franklin, fordi så mange av disse kjøpene er kontanter tilbud.
"Mange [enheter] går til folk som kan ha foreldre eller besteforeldre med betydelige kontante eiendeler, eller folk som forlot arbeidsplasser med høy betaling og jobber nå i felt der de tjener mindre, men synes det er mer givende, sier Franklin sier.
"Folk blir nervøse for at bygningen vil kreve at du aldri tjener mer enn inntektsdekningen etter kjøpet," sier hun. "Bygningen kommer ikke til å overvåke inntektene dine for alltid, og den proprietære leieavtalen kommer ikke til å bli dratt ut av hendene dine hvis du får en god kampanje et år etter kjøpet."
Et klistrete punkt: Kjøpere må finne ut om bygningen er godkjent for pantelån, sier Franklin. "Noen bygninger har ikke sterk økonomisk helse, så bankene vil sannsynligvis ikke låne penger," påpeker hun.
Vanligvis krever HDFC-er en noe lav 10% forskuddsbetaling, forklarer Debra Bechtel, en professor ved Brooklyn Law School som underviser i en HDFC-fokusert klinikk; men noen "varmere" nabolag krever alle kontanter.
Kjøpere bør ikke forvente å tjene mye penger på en HDFC. Ja, selv om du har lov til å ha en større inntekt når du kjøper leiligheten, vil den neste innbygger i kjøperen sannsynligvis måtte betale under inntektsdekningen ved kjøpet. Dette er imidlertid alt avhengig av bygningens regler.
"Videresalgspris er ikke begrenset, men forståelsen av at inntektsdekningen vil styre hvor mye du kan være i stand til å få på videresalg er veldig viktig for å håndtere forventningene," sier Franklin.
I tillegg er flippskatter (eller overføringsgebyr som er betalt til bygningen for å opprettholde reserver når du selger) vanligvis høye for å forhindre at du blir rik-raskt-ordninger.
”Jeg sørger alltid for at kjøperne mine vet at dette bare er et passende alternativ for noen som bruker leiligheten som deres primære bolig som HDFC-er tillater ikke folk å kjøpe for pied-à-terre og har strenge fremleie-regler, ” forklarer Shelly Place, en Triplemint-agent.
Mange HDFC-er krever dyre renoveringer for å få dem til en rimelig levestandard, og det er derfor mulig at utgiftene dine blir større enn mange nøkkelferdige alternativer, forklarer Gamble.
HDFC-enheter er designet for personer i lavt til mellominntekt parentes, og som sådan har de vanligvis lave vedlikeholdsavgifter, Eiendom hvisker‘Gamble sier. Imidlertid koster disse avgiftene seg: Lav vedlikeholdsavgift betyr færre likvide midler bygningen har for reparasjoner, og derfor kan bygningen være utsatt for sikkerhets- eller vedlikeholdsproblemer.
Og selv om dette stemmer for noen bygninger, skjer det en slags renessanse med Manhattan HDFC-er. En tilstrømning av nylig salg av HDFC betyr at bygninger har mer i kofferten; mange får tiltrengte oppgraderinger og åpner seg også for finansiering, sier Franklin.
