Hamilton og Burr. Kanye og Drake. Nybørstede tenner og appelsinjuice. Dette er par som aldri skal blandes. Og generelt vil man si at gjeld og huseier er et av disse gjensidig eksklusive parene - men det kan endre seg, sier en ny rapportere fra USAs avdeling for bolig- og byutvikling.
Federal Housing Authority's (FHA) årlig panteapport bekrefter mistanker om at gjeld som studielån påvirker første gang boligkjøperes inntreden i eiendomsmarkedet. Men heller enn å la gjeld fortsette å leie, så finner de nå måter å kjøpe hus på alle måter - gjeld og alt.
I følge rapporten slo den gjennomsnittlige gjeld-til-inntekten (DTI) -forholdet til FHA-kjøpslån på 43,09 prosent - en økning året over for året for det sjette året og det høyeste gjennomsnittlige DTI noensinne. I tillegg økte mengden høyere FHA-forsikrede pantelån, eller de med et DTI-forhold på mer enn 50 prosent, også fire prosentpoeng fra 2017 til 24,80 prosent. For sammenheng må DTI-forholdet ditt falle under 43 prosent for de fleste långivere å godkjenne deg for et konvensjonelt lån — rapporten fant at flertallet (54,60 prosent) av de som kjøpte FHA kjøpslån hadde en DTI over denne terskelen.
tradisjonelt FHA lån er rettet mot å hjelpe de som tradisjonelt stenger utenfor konvensjonelle pantelån med å oppnå huseier. Fordi de er føderalt forsikret, har de som får FHA-lån vanligvis lavere kredittscore og mindre forskuddsbetalinger. På grunn av dette spiller FHA-lån en stor rolle i å hjelpe kjøpere med lav og moderat inntekt og minoriteter kjøp sine første hjem med finansiering - faktisk gikk 33,76 prosent av FHA-påtegningene til minoritetslånere i 2018. Totalt har FHA gitt ut mer enn 47,5 millioner pantelån - eller 12,10 prosent av enfamilien med boliglån - siden oppstarten på 1930-tallet.
Selv om dette hoppet i DTI kan virke sjokkerende, skjer det ikke bare med FHA-lån. Over hele linjen ser det ut som avslappende standarder for pantegodkjenning. Den siste juni, en analyse av CoreLogic fant ut at så prosent av alle konvensjonelle konform lån var til tradisjonelt "risikable" låntakere. Denne endringen kan i stor grad knyttes til den generelle avmatningen i boligmarkedet. Og siden flere årtusener har større gjeldssum på grunn av studielån og stillestående lønnsvekst, trenger bankene å utvide søknadspuljen slik at folk fremdeles søker og kjøper pantelån.
En annen interessant nugget i studien? Flere FHA-søkere får økonomisk hjelp fra familiene mens de sikrer pantelånet. I 2018 mottok 26,16 prosent av låntakerne et gavefond fra et kvalifisert familiemedlem. Det er ingen overraskelse at årtusener i stor grad trenger økonomisk hjelp fra venner og familiemedlemmer for å kjøpe eiendommer fordi det er det hella dyrt. Faktisk rapporterte Zillow i desember det 54 prosent av urbane kjøpere bruker økonomiske gaver fra familiemedlemmer eller venner for å dekke forskuddet.
Men det er noe uventet å finne ut at en så stor del av FHA-søkerne får økonomisk assistanse - siden pantelånet er rettet mot å hjelpe økonomisk vanskeligstilte søkere med å bygge formue gjennom homeownership. En tolkning av disse dataene kan være at de som tradisjonelt vil kunne få et konvensjonelt lån med foreldrehjelp nå må kjøpe med et FHA-lån pga. studielån gjeld, færre økonomiske eiendeler, lav kredittscore, og super dyre boligpriser—Fire faktorer som plager tusenårsmarkedet. Og hvis det stemmer, betyr det mange av de allerede økonomisk vanskeligstilte som ville hatt fordel av FHA kan lån skyves ut av boligkjøpsmarkedet helt siden de ikke har tilgang til finansiell utenfor assistanse.
Uansett viser denne økningen hvor mye vanskeligere Det har for første gang blitt huskjøpere å få et pantelån i det eldre generasjoner vil anse som en "tradisjonell" eller mindre risikofylt måte. De gjør det de kan.