De sier at hjemmet ditt er den største investeringen du noensinne vil gjøre. Sentralt i investeringen er imidlertid pantelånet ditt. Det som virker som et enkelt konsept til pålydende - et lån som er gitt til kjøp av eiendom - er faktisk mye mer komplisert.
Derfor vil du høre eksperter på finans- og eiendomsmegling tilby sine boliglånsråd (søkt eller ikke) til førstegangskjøpere - og alle som vil lytte. Det kan føre til mange motstridende tiltak og mye forvirring.
For å kutte gjennom alt dette, snakket vi med noen som kjenner pantelån innvendig og utvendig fra et kjøpers perspektiv for å finne ut de beste pantelånsrådene de noen gang har hørt. Dette er hva erfaren eiendomsmegler Zachary Belil er Douglas Elliman i Miami hadde å si.
Dette er avgjørende å huske, sier Belil, da store livsendringer kan sette pantelånet ditt i fare. Han minner om dette som påvirket et salg der han var noteringsagent. Kjøperne hadde passert inspeksjonsperioden, hadde fått et forpliktelsesbrev og var pakket og klare til å flytte når telefonen ringte.
"Jeg fikk en samtale fra kjøperens agent, og hun sa at kjøperen byttet jobb i samme bransje, men tjente 300 dollar mindre i året - en år. Da banken gjorde sin endelige gjennomgang av filen, kansellerte de lånet, forklarer han.
Bankene tilbyr vanligvis bare konvensjonelle pantelån, mens boliglånsmeglere har tilgang til en rekke låneprodukter for mennesker med alle slags økonomiske historier, forklarte Belil.
"Den gjennomsnittlige daglige låneansvarlige i banken din får lønnsslipp annenhver uke enten du får lånet eller ikke," legger han til.
På den annen side vil en god boliglånsmegler bli kreativ og jobbe hardt for å sikre det lånet for deg som potensiell kjøper, fordi "Hvis de ikke får deg pantelånet, får de ikke betalt," sier han.
Vurderingen er en veldig viktig del av låneprosessen, fordi hvis du ønsker et lån til et hus på 500 000 dollar, må långiveren se at eiendommen er verdt så mye, sier Belil.
"[Din agent skal] være på eiendommen den dagen vurderingen finner sted for å møte takstmannen og vise ham eller henne de spesielle detaljene i huset," sier han. De bør ta med seg sitt eget sett med sammenlignbare salg, eller komp, for å bevise hjemets verdi.
Hvis hjemmet ikke vurderer salgsprisen, vil enten du, kjøperen, måtte betale forskjellen i kontanter, eller selgeren må senke salgsprisen for å matche taksten.
Hvis en potensiell kjøper ikke har et forhåndsgodkjenningsbrev - som er et brev fra en långiver som angir type og beløp på lån de kan kvalifisere seg til - de er rett og slett ikke forberedt på å kjøpe et hjem og burde derfor ikke bruke en agent i det hele tatt, han sier.
Det er grunnen til at det første en agent vil spørre en potensiell kjøper er om de har brevet i hånden. Hvis de gjør det, er det en grønnlys å starte husjakt.
Prosedyren for lånesøknad er komplisert, og folk blir ofte overveldet mens de samler alle dokumentene de blir bedt om, sier Belil.
"Noen ganger vil de bli veldig frustrerte og bestemme seg for å gi den hvile i noen dager," sier han. "Som agent kan jeg ikke la det skje."
Det er kritiske datoer på kjøpekontrakter som må oppfylles, så agenten må samarbeide med kjøperen for å beholde ting flytter og sørg for at deres boliglånsmegler eller bankmann får all informasjonen de trenger for å behandle applikasjon.