Så du endelig tar steget på den ombygningen du har tenkt på så lenge. Det er spennende å tenke på transformasjonene som er i ferd med å skje i ditt hjem—en ny kjøkkenøy! En dusj du kan snu deg i! —Og også litt skremmende. (Du har hørt historier om prosjekter som tar måneder i stedet for uker, knuser budsjettet eller driver huseierne inn parets terapi.) Men gode nyheter: Du kan unngå mange av disse worst-case-scenariene med nøye og realistiske fremskritt planlegger. Dette er hva du skal gjøre før du pusser opp.
Begynn stort - stort, til og med! - med en liste over alt du alltid har ønsket deg i rommet. Ta med de morsomme tingene, som dristige tapeter i inngangshallen eller et badekar på badet, men vurder hvilke "ønsker" du vil være villig til å gi opp hvis budsjettpresset kom til budsjettforskyvningen.
Og vær praktisk: Bruk så mye tid på å tenke på funksjon og effektivitet som du gjør med stil; hvis du ikke gjør det, vil du ikke like å bruke den nye plassen, uansett hvor bra den ser ut. Det hjelper deg å bli spesifikk om alle produktene du vil inkludere, og å slå opp prisene deres - på den måten har du en følelse av hva du virkelig har råd til og som bør gå på "kanskje" -listen.
Å ha faste mål i tankene på forhånd vil hjelpe proffene du til slutt ansetter med å estimere jobben nøyaktig, og vil spare deg for tid. "Ikke forhast deg med planleggingsprosessen," sier entreprenør Aaron Gordon Aaron Gordon Construction i San Francisco. "Jo flere beslutninger du tar i forkant, jo raskere vil selve prosjektet gå." Og jo færre endringer vil du gjøre når jobben går. I ombygginger endringer = mer penger, siden entreprenører vanligvis belaster deg mer for hver "endringsordre" eller justering av planen.
Finn ut hvor mye du kan egentlig har råd til å bruke på prosjektet - trekke deretter fra 10 til 15 prosent for et beredskapsfond. Hvis du er heldig, vil du ikke bruke alt dette slush. Men det vil du nok. "Det er ukjente i hver jobb," sier Sonia Santos, Master Certified Remodeler, om Don Van Cura Construction Co. i Chicago. "Når du åpner en vegg, kan du finne rustne rør eller utdaterte elektriske apparater, og de tar penger og tid å oppdatere."
Hvis du bare gjør en kosmetisk oppdatering - for eksempel å bytte ut kjøkkenskap og apparater, men ikke endre stillingene til rørleggerarbeid eller apparater eller flytte vegger - du trenger sannsynligvis bare en hovedentreprenør, eller GC, som vanligvis vil ansette underleverandører som rørleggere, elektrikere, o.l. Men hvis du konfigurerer oppsettet, flytter konstruksjonsvegger eller endrer elektriske eller rørleggerposisjoner, trenger du også en arkitekt. Og hvis du vil ha hjelp til å få den mest effektive utformingen av et kjøkken eller et badekar eller et high-end designutseende, kan du sette pris på hjelpen fra et kjøkken- eller badedesigner eller en interiørarkitekt.
Noe å tenke på: Selv om det kan være fristende å påta seg rollen som hovedentreprenør (noe som kan redde deg om 10-15 prosent på jobben), er det bare en god idé for et stort prosjekt hvis du har tidligere renoveringserfaring og mye tid til vie. Du vil gjøre alt fra å ansette og planlegge alle abonnenter til å trekke tillatelser og ordne etter inspeksjoner, samt administrere nettstedet hver dag - det er et stort engasjement som kan føles som en heltid jobb.
Personlige henvisninger er den beste måten å finne en ombyggingsproff på, sier proffene. “Vær mistenksomme på nettvurderinger, sier entreprenør Howard Molen, av HFM Company i New York City. "Du vet aldri hvem som har skrevet dem, eller om de er ekte."
Vær brutalt ærlig med enhver proff du intervjuer. Forklar forventningene og håpene dine, og del det reelle budsjettet. "For ofte tror folk at de må skjule budsjettet," sier Gordon. "Bli entreprenøren involvert tidlig og vær klar over hva du kan bruke og hva du håper å få, så du ikke skuffet senere. ”Entreprenøren kan også hjelpe deg med å gjennomføre" ekstra "kostnader du kanskje ikke forventer. Noen bygninger i New York City krever for eksempel spesiell dokumentasjon, tillatelse og planlegging som kan doble de grunnleggende arbeidskraftsmaterialekostnadene for en jobb, sier Molen.
Be om å få se lisenser og bevis på forsikring fra alle proffene du eller din GC-leie. Og insister alltid på en detaljert kontrakt med GC. "Det bør uttale alt fra estimert tidslinje til prosedyre og ta betalt for endringsordrer (endringer i omfanget av jobben som ble gjort etter at arbeidet har startet)," sier Santos.
Byggetidslinjer er vanligvis et estimat, og er vanligvis bare bein. "De fleste GC-er gir klienten den korteste tidslinjen som mulig, fordi de tror at hvis klienten vet hvor lang tid jobben faktisk vil ta, vil de ikke gjøre det," sier Gordon. Han råder å legge til 20 prosent til den offisielle tidslinjen. Og ikke kast laget noen kurveballer: Hvis du har en hendelse som setter et "hardt" stopp for prosjekt - du forventer baby, eller er vert for et bryllup eller en annen stor begivenhet i huset, for eksempel - la de vet.
Ikke glem den daglige rutinen. "Hvis du bor i huset ditt under renoveringen, vil du vite hvilken tid konstruksjonsteamet vil komme dit om morgenen, og når klokken skal gå," sier Santos. Angi et bad for mannskapet å bruke, og diskuter detaljer som hvor søppel skal kastes eller oppbevares.
Ombygging er rotete, høyt, stressende og forstyrrende. “Hvis du kan flytte ut, gjør det,” sier Gordon. Hvis du ikke kan det, sørg for at alle i familien forstår arbeidet som er involvert og hvor lang tid det vil ta. Hvis kjøkkenet ditt er ute av drift, sett opp mikrobølgeovn og kjøleskap i et annet rom. Snakk med entreprenøren om støvkontroll - de kan tette arbeidsområdet i plast. Pakk inn eller lagre møbler og kunstverk. Hvis du har kjæledyr, kan du finne ut hvordan du inneholder dem, eller hold dem rolige under kaoset. Og så... slapp av, hold deg fleksibel, hold kommunikasjonslinjene åpne og nyt prosjektet (eller i det minste de nydelige resultatene).