I en nødsituasjon som skulle stimulere en økonomi som er rammet av coronavirus-pandemien, kuttet Federal Reserve referansen rentene til nesten null, som potensielt kan innlede enda lavere renter på pantelån.
Betyr det at du - en potensiell første gangs huskjøper- skal du gi anledning til denne sjansen til å kjøpe et hjem? Det korte svaret: Fortsett med forsiktighet. Mye spiller i økonomien akkurat nå, sier eksperter, og du skal ikke føle deg presset til å tjene et stort økonomisk engasjement, spesielt hvis du er usikker på jobbsikkerheten din ettersom COVID-19-pandemien omformer amerikansk liv.
"Det er definitivt ikke en mulighet til å kjøpe en gang i en generasjon," sier Holden Lewis, bolig- og pantekspert hos NerdWallet. ”Det vil alltid være boliger å kjøpe. Det er best å kjøpe når du personlig og profesjonelt er klar til å slå deg til ro. Ikke kjøp et hjem nå, bare fordi boliglånsrentene er lave. ”
Altså, dype åndedrag. Du trenger ikke å ha store Black Friday-lignende FOMO hvis du blir bombardert med informasjon om rentene når du er super lav, har du likevel ikke rimelig råd til å forplikte deg til det som sannsynligvis er den største økonomiske avgjørelsen til din liv. Imidlertid, hvis du er på et økonomisk trygt sted med en sunn sparekonto som kan føre til en økonomisk storm (og en stor, på det), kan det være en fordel å kjøpe et hjem nå.
"Den 30-årige faste prioritetsrenten er over 3 prosent, den laveste som den har vært på nesten 50 år," forklarer Andrina Valdes, administrerende salgsleder og administrerende direktør i Cornerstone Home Lending, Inc. ”Jo lavere pantelån, jo lavere vil en månedlig pantebetaling være. Så alle som er på gjerdet og tenker på å kjøpe et hjem, kan virkelig ha nytte av akkurat nå ved å kjøpe til en rekordlav sats. "
Første ting først: Potensielle boligkjøpere som hører summingen rundt 0 til 0,25 prosent renter, bør vite at rentene på pantelånet vil sannsynligvis aldri komme så lavt. Snarere er den føderale fondskursen satsen som bankene betaler for å låne penger over natten, og feds har kuttet den satsen to ganger de siste to ukene i et forsøk på å stimulere økonomien. De føderale fondskursene påvirker imidlertid også forbrukere, fordi bankene vanligvis strekker seg lavere priser, som kan gi billigere lån på alt fra pantelån til studielån til kreditt kort.
Imidlertid har boliglånsrentene allerede vært på, og i nærheten av, historiske lavmål. Eksisterende huseiere har benyttet seg av de lave prisene og oversvømmet långivere med refinansieringsapplikasjoner. Ettersom långivere jobber gjennom en etterslep av disse søknadene, tikket det 30-årige fastrente-lånet faktisk opp fra forrige ukes laveste tid, ifølge Freddie Mac. Rapporten fra det statlige sponsede låneprogrammet 12. mars viser gjeldende 30-års fast rente på 3,36 prosent, som er opp 0,07 fra for en uke siden, men ned nesten et fullt prosentpoeng fra et år siden.
La oss gjøre regnestykket, og for enkelhets skyld, ikke legge utgifter som privat boliglånsforsikring eller skatt (du bør budsjettere med de viktige kostnadene, men mer om det senere). Hvis du har et 30-årig fast rente på 3,36 prosent på et lån på $ 300 000, ville den månedlige betalingen være 1 324 dollar. Hvis rentene var ett prosentpoeng høyere, på 4,36 prosent, ville den månedlige utbetalingen av det samme lånet være $ 1 495, eller $ 171 mer.
Det er noe annet førstekjøp av boligkjøpere kan overse: rentene du ser i nyhetene er kanskje ikke den spesifikke renten du kvalifiserer for, sier Guy Troxler, hovedlånsjef for FedHome lånesentre.
"Mange ting kan påvirke den spesifikke renten din, for eksempel kreditt, inntekt, hva slags hjem du kjøper og størrelsen på forskuddsbetalingen," sier han. Så selv om rentene på 30-års fastlån er på 3,36 prosent akkurat nå, kan det hende du ikke kvalifiserer til en så lav rente.
Patrick Boyaggi, administrerende direktør i markedet for boliglån Eie opp, forklarer at ja, mens rentene er lavere, forblir standarder for pantesikring fortsatt høye og i noen tilfeller er det strammere, spesielt for mange første gangs kjøpere. Alt dette gjør det vanskeligere å sikre finansieringen som trengs for å kjøpe et hjem.
En annen utfordring førstegangskjøpere kan komme over er lite lager, spesielt i startmarkedet. På den ene siden er prisene lave og gjør betalinger rimeligere, men færre boliger på markedet kan føre til at boligprisene er litt høyere enn normalt, påpeker megler Mark Brace med Brace Homes av Berkshire Hathaway i Michigan.
Likevel med så mange mennesker sosial distansering og selv-karantene under koronavirusutbruddet, vil samlinger som åpne hus og show bli sjeldnere. De som ikke trenger å selge boligene sine med en gang, kan ta eiendommene sine ut av markedet for en stund og se hva som skjer, mens de som trenger å selge umiddelbart kan slippe priser, forventer Christina Leavenworth, en eiendomsmegler i Florida.
Dette vil ikke bare påvirke boligprisene, men det kan rive ut til ferieutleiemarkedet. Hvis reisende fortsetter å kansellere planene sine, kan eiere av feriehusleie ha det vanskelig følge med utgiftene sine, og vi kan se at hjemmene treffer markedet til lavere priser, Leavenworth sier.
"Hvis prisene synker i sammenheng med rekordlave renter, kan det være den eneste muligheten for å kjøpe kjøp," sier hun. "Men akkurat nå er det bare et vent-og-se-spill."
Og hvis et stort antall kjøpere setter av husjakten i noen måneder, vil det gjøre årets en gang opptatt vårmarked mindre konkurransedyktig totalt sett. Dette er et annet heldig tegn for de som planlegger å holde kurset.
Coronavirus-pandemien har utvilsomt forårsaket mye økonomisk angst, med mer enn halvparten av amerikanske jobber med høy eller moderat risiko, ifølge en Moody Analytics-rapport sitert av CNN. Amerikanere er bekymret for reduserte timer, permitteringer og selskapene deres slutter helt.
Usikkerheten i finansmarkedene er en medvirkende årsak til de lave boliglånsrentene vi ser, sier Troxler.
"Det er sannsynlig at boliglånsrentene vil øke når usikkerheten rundt denne pandemien har passert," sier han. "For eksempel etter at en vaksine er utviklet eller etter inneslutning eller behandlingsprotokoller er vist effektive."
Når det gjelder forskuddsbetalinger, sier Boyaggi at kjøpere med minst 10 prosent nede er i en god posisjon til å vurdere å kjøpe et hjem.
"Imidlertid, hvis du planlegger å bruke et lavt nedbetalingsprogram, kan det være lurt å vente med å se hvordan boligmarkedet påvirkes av COVID-19," sier han. “Hvis du bare legger ned 3 prosent og boligprisene svekkes med mer enn 3 prosent, kan du finne deg selv under vann. Hvis du kjøper hjemmet ditt på lang sikt - ti-pluss år - skjønt, blir svakheter i kortsiktige boligpriser mindre av en faktor. "
Selv om du har en følelse av jobbsikkerhet midt i pandemien og en stor forskuddsbetaling, er det noen ting du vil vurdere når du veier om det nå er riktig tidspunkt å kjøpe. Vanligvis koster boligkostnader - som ikke bare inkluderer pantelånet ditt, men også skatter, forsikringer, verktøy, vedlikeholdsgebyr, huseierforening kontingent - bør ikke overstige mer enn 35 prosent av hjemstedets lønn for å føle deg mest økonomisk komfortabel, sier Certified Professional Planner Cynthia Meyer.
"Hvis du har god kreditt, er sjansen stor for at en pantelåner vil være villig til å låne deg mer, men det betyr ikke at du må låne så mye," sier hun.
Et annet tips fra Meyer: Tenk på “hus hacking”Ved å kjøpe en liten familiebolig, bo i en enhet og leie resten. Du kan også leie ut et ekstra rom i ditt nye hjem eller leilighet, noe som kan være enklere for kjøpere som ikke har det ha barn, og ekstrainntektene vil bidra til å betale pantelånet ditt og gi deg en annen inntektskilde i løpet av en resesjon.
For å føle deg trygg i beslutningen din, kan det være best å ikke bare snakke med en långiver, men også å jobbe med en økonomisk planlegger for å avgjøre om det å kjøpe et hus akkurat nå gir økonomisk mening for det unike posisjon.