![Aldi julaften-donasjoner for å hjelpe de som trengs for tredje år](/f/83ac199afd89f1612e7ed0a58281b445.jpg?resize=480:*?width=100&height=100)
Enten du kjøper et hjem eller selger et hjem, må du takle noe mot slutten av reisen, kjent som avslutningen. Kort sagt: Det er en langvarig prosess med en spekter av juridiske dokumenter som må signeres før du flytter inn.
Bare fordi du har kommet til salgets sluttfase, betyr ikke det at du er hjemme fri. Fremover, finn noen av tingene som kan få din stenging - og kjøp eller salg av huset ditt - til å stoppe opp.
Kjøpere ber ofte selgere om å gjøre visse endringer i en eiendom, som reparasjoner, før de forsegler avtalen. Si "rett før stenging har kjøperen et endelig gjennomgang, og de ser at reparasjonene ikke ble utført, eller at de ble gjort feil," bemerker advokat Somerville, N.J. Rajeh A. Saadeh. "Så det er ikke sikkert kjøperen vil fortsette med avtalen før problemene er løst."
Han forklarer at når selgers møbler, tepper og andre gjenstander er fjernet fra et hjem, kan en kjøper merke nye områder som trenger reparasjoner. Det er viktig at kjøpere får en fullstendig følelse av hvordan huset er som tomt, og å bli enige med selgeren om vilkårene for reparasjoner før de nærmer seg stengeperioden.
Hvis det er en anbudskrig, eller en kjøper føler at de trenger å gjøre noe for å skille seg ut, kan de betale mer enn prisantydningen. Men hvis kjøperen trenger et lån til hjemmet, vil långiveren ønske å gjøre en vurdering, ifølge Kerry Adams, eiendomsmegler hosBlumel Adams Group Compass Real Estate i Alexandria, Va. "Hvis eiendommen ikke vurderer salgsprisen, vil banken bare låne ut basert på takstverdien," forklarer hun.
Så, hva betyr det for kjøperen? "En kjøper som ikke er beskyttet med en vurderingsmessig beredskap, må utgjøre den forskjellen i kontanter." Og hvis kjøperen ikke har den typen penger som ligger rundt? Adams sier at de kan være i standard. ”Kjøpere bør vite før de skriver et tilbud om det er fare for en vurderingsproblematikk og hva konsekvenser er. ” Det er derfor det er lurt å bruke en erfaren kjøperens agent som forstår det takseringsprosess.
Noen kjøpere prøver også å selge sine nåværende hjem mens de leter etter nye hjem å kjøpe. Faktisk trenger de ofte pengene fra hjemmets salg for å betale en forskuddsbetaling på det nye hjemmet. "En selger som godtar en kontrakt som er betinget av salg av en kjøpers eksisterende bolig, kan føre til avslutningen av avtalen," sier Jeremy Browne, senior vice president i TTR Sothebys International Realty i Arlington, Va.
Faktisk sier han at selgere som godtar denne beredskapen, har mistet kontrollen over avtalen, siden den nå er avhengig av at den andre boligen lukker seg. "Hver transaksjon har sine unike problemer og veisperringer, og hvis det oppstår problemer som er uoverkommelige for kjøperens transaksjonen på det nåværende hjemmet, blir selgeren nærmest maktesløs, bortsett fra å frigjøre kjøperen fra kontrakt."
Selv om huset kjøperen selger er under kontrakt, kan noe skje for å forsinke at lukker, og skaper en ringvirkning.
Du vet sikkert at pantelån på en eiendom kan hindre huseiere i å selge boligen. En av de nyeste tingene jeg har sett var imidlertid en panterett som ble spilt inn på eiendommen samtidig som eiendommen var i sperre, sier Jennifer Okhovat, en eiendomsmegler med Compass i Los Angeles.
"Vanligvis prøver vi å trekke tittelen så snart vi åpner escrow og til og med gjennomgår foreløpige tittellapporter før vi oppfører et hjem." Så hva forårsaket denne spesielle hendelsen? Okhovat sier at noen satte en panterett på selgerens eiendom, og at selgeren - som var bosatt i staten - ikke var klar over pantelånet. Selgerens to alternativer var å løse pantelånet eller betale pantelånet fra inntektene. “Til syvende og sist bestemte han seg for å betale det ved hjelp av escrow; Hadde han ikke gjort det, ville salget stoppet. "
Hvis du kjøper et nytt hjem, virker det naturlig at du ønsker nye møbler og møbler. Du må imidlertid slippe å bruke til du logger på den stiplede linjen.
I følge Eve Henry, en eiendomsmegler i Prosper, Texas, er disse kjøpene den største og vanligste grunnen til å stoppe en avslutning.
"Mange ganger vil kjøpere bli forhåndsgodkjent, få kontrakt og deretter bestemme seg for å gå med nye møbler til huset, eller en vaskemaskin og tørketrommel eller en slåmaskin," sier hun. Om du betaler kontanter eller ikke, betyr ikke noe. "Selv om de åpner et kredittkort - på for eksempel Home Depot - vises det fortsatt som 'potensielt' kreditt." Og lånet ditt kan avvises dagen for stenging. "Jeg har sett mange en kjøper skru opp hele sperren sin fordi de gikk ut og kjøpte kjøleskap dagen før stenging," sier Henry.
I det siste kunne kjøpere bytte jobb under escrow - hvis de flyttet til en jobb i samme felt. Imidlertid sier Henry at mye har endret seg. "Mange forlater jobber eller bytter jobb - til og med til en høyere betalende jobb - under escrow, som stopper alt." Og coronavirus har endret prosessen radikalt. "Takket være viruset er sysselsettingen nå bekreftet time før stenging. ” Og hvis det har skjedd noen endringer i sysselsettingshistorien, sier hun at alt kommer til å stoppe, og at det vil være nødvendig å starte på nytt i underwriting.