Hvert element på denne siden ble valgt ut av en House Beautiful-redaktør. Vi kan tjene provisjon på noen av varene du velger å kjøpe.
Alle som er like besatt av hgtv som vi kan bli tilgitt for å hengi oss til fantasier om å slutte med dagsjobben og gjenoppfinne deg selv som en Oppussingsobjekt–Stil superstjerne for hjemmeforbedring. Jeg mener, hvem ville ikke være den neste Joanna Gaines eller Leanne Ford? Men hvis ærbødighetene dine raskt overgår realiteten din, kan det være lurt å tenke seg om to ganger før du dykker hodet først inn i husflippemarkedet. Programmer har en tendens til å glans over noen av de mindre glamorøse delene av prosessen (hallo VVS-reparasjon arbeid), bøy begrensningene for tid og rom (du gjør alt i løpet av en uke, sier du?), og pris på arbeidskraft og materialer til priser som vanligvis ikke blir sett i dette århundret.
Og nevnte vi at vi er det så nær å gå inn i en lavkonjunktur? Vi snakket med husflippers for eksperter for å se nøyaktig hva som går ut på å gjøre et hjem for profitt, de skjulte kostnadene og farene, og hvorfor nå
ikke være den beste tiden å prøve deg på det.Det store bildet
Det er en grunn til at de menneskene som er best egnet til å vende hjem, er de som har erfaring innen nærliggende felt - tenk eiendomsmeglere, generelle entreprenører og designere. De har den mest intime kunnskapen om hva som skal til for å bygge og vedlikeholde et hus, både når det gjelder den type arbeidstid og materialavgifter som er involvert i større renoveringer, og deres ekspertise kan motvirke noen av kostnadene som er forbundet med prosess. Å være eiendomsmegler, for eksempel, kan minimere megleravgift på selgesiden med opptil 5%; designere og entreprenører kilder ofte materialer til engros snarere enn utsalgspriser.
"De fleste svømmeføtter har en tendens til å fokusere på de estetiske tingene, men flipping trenger mye ferdigheter folk ikke tenker på," sier Christopher Totaro, en tidligere entreprenør som vippet hjem før han ble agent i New York-baserte eiendomsfirma Warburg Realty. “Du må ha markedskunnskap innen eiendom og en dyp forståelse av byggeprosessen, og du må ta beslutninger basert på hva markedet ønsker, ikke hva du vil ha.”
Husflatende veteraner sier faktisk at den vanligste (og kostbare) feilen førstegangsfikserere gjør er å undervurdere omfanget av arbeidet. "Med mindre kjøperen er en erfaren hjemmekontrollør med muligheten til å ta raske avgjørelser om rørleggerarbeid, oppvarming, strøm, flomsletter, spørsmål om samfunnsstyret, asbest, karbonmonoksid, vanntrykk, vinduer, apparater og alle andre elementer, katastrofe er nesten garantert, sier Totaros kollega Gerard Splendore. Legger Totaro til, "Hvis du er avhengig av at en entreprenør vil gi deg beskjed om noe vil fungere, er du over hodet."
Innleggere fra industrien har også en bedre ide om hva slags byråkratisk byråkrati og kommunale retningslinjer som altfor ofte holder prosjekter oppe, og hvordan du kan navigere rundt dem. "Jeg foreslår at du besøker byplanleggeren og leser opp retningslinjene for by- og bybygg," sier San Francisco-designeren Alison Pickart. "Du kan finne at visse områder ikke tillater arbeid i helgene, noe som kan utvide tidslinjen for byggingen." Og derfor bunnlinjen din.
Apropos entreprenører, deres rykte går foran dem (det vil si, vis oss en som fullfører arbeid i tide og under budsjett, og vi vil gi deg tyngden i gull). Komplikasjoner dukker alltid opp, tidsfrister kommer og går, og budsjetter stiger til noen ganger svimlende høyder. Og mens de fleste svømmeføtter i det minste har en idé om hva slags materialer som kan koste dem, er det få erkjenner - enn si kan nøyaktig vurdere - hva arbeidskraften som er involvert i å installere disse materialene, er i noe gitt region.
"Eiendomsutviklere har en klar forståelse av lønnskostnadene i markedet der arbeidet utføres," sier Pickart. "Kostnadene i landlige områder i visse stater vil være veldig forskjellige enn i forsteder utenfor større og til og med mellomstore byer. Dette gjelder spesielt hvis du begynner og ikke har et mannskap som er incentivert til å gjøre arbeidet til den beste prisen for deg. "
Hvis du ikke har et mannskap du stoler på, kan det faktisk være et eget mareritt, for de er notorisk vanskelig å spikre. Og jo lenger tid det tar å starte og bli ferdig med prosjektet ditt, jo mer penger vil du ende opp med å betale med diverse kostnader som ikke er relatert til reparasjons- eller renoveringsarbeidet.
De fleste husflippers i rookie tar to hovedfigurer med i betraktningen når de veier om de skal ta på seg et prosjekt: prisen du kjøper et hus og hva du selger det til. Men erfarne husflippers er raskt ute med å påpeke at det er en regnbue med tall du trenger for å faktorere inn i risiko-til-belønning-forholdet.
Som eier av eiendommen, må du betale kjøpskostnader når du er på farten, fra tittelgebyr og takstkostnader til lånekostnader og pantebetalinger, og kanskje til og med lukkingskostnader for eiendom hvis du trenger å betale en agent (selv om megleravgiften på 5 til 7% vanligvis er selgerens ansvar, som kommer til å tenke på det, vil være deg på vipp side). I følge Homes.com kan lukkekostnadene utgjøre opptil 2-3% av kjøpskostnaden. Det er ofte oversett holdekostnader, som skatter og verktøy; jo lenger du eier huset, desto mer skylder du.
Så er det spørsmålet om gevinst. Hvis du planlegger å bo i flippseiendommen din i løpet av byggingens varighet, er du ikke ansvarlig for å betale skatt for overskudd som er oppnådd når huset er solgt. Men hvis ikke, vil du være på kroken for mellom 10 og 37% av inntektene dine, avhengig av hvor du bor, hva du tjener og hvor lenge du har hatt eiendommen.
Når du vet alt dette, er det noen få ting du kan gjøre for å gjøre prosessen litt glattere hvis du fremdeles vil bøye husflippmusklene. "Hold deg fast med en solid bygd, men stygg fixer," sier Pickart. "Du vil være så mye bedre hvis du kan holde deg til kosmetisk arbeid alene når du lærer virksomheten."
Men hvis du har et hjerte for et større prosjekt, er hennes råd å "lære så mye du kan om huset og nabolaget før du kjøper, og ha en velutviklet plan når det gjelder design, prosjektering, maling, belysning og ferdige planer før du begynner å hjelpe deg med å utføre i minst mulig mengder tid. Planlegg å være på inspeksjonsdagen og ta notater, vær nøye med på alt inspektørene finner, og planlegg en gjennomgang med ingeniøren og arkitekten din (hvis det kreves større arbeid) og få så mye intel fra dem slik at du vet hva du har imot."
Du bør også tenke som en detektiv og være praktisk. "Se etter den perfekte stormen," sier Totaro. «Identifiser et område som raskt ekspanderer, og finn noe som er ulykkelig i en grad som er passende for ferdighetssettet ditt. Ikke kjøp hus som har fundamenter som synker. Begynn i det små. ”
Og husk at timing er en like viktig faktor som noe annet. Husflipping er vanskelig nok i tider med sikkerhet. "Det er alltid risiko i eiendom," sier Pickart. Hvis du ønsker å hoppe inn i bransjen, kan du vurdere å gjøre det neste år, forhåpentligvis når coronavirus-pandemien ikke skaper ødeleggelser for globale systemer. Jada, rentene er på et lavt tid, og tjener penger på å kjøpe et hus rimeligere enn noen gang, men med rekord 3,3 millioner amerikanere som søker om arbeidsledighet (reiser spørsmålet, hvem kjøper?), hele bransjer blir utslettet og verden på randen av en global lavkonjunktur, det er kanskje et godt tidspunkt å bli satt.
Følg House Beautiful på Instagram.
Dette innholdet er opprettet og vedlikeholdt av en tredjepart, og importert til denne siden for å hjelpe brukere med å oppgi e-postadressene sine. Du kan kanskje finne mer informasjon om dette og lignende innhold på piano.io.
Denne kommenterende delen er opprettet og vedlikeholdt av en tredjepart, og importert til denne siden. Du kan kanskje finne mer informasjon på nettstedet deres.
