![Ut av de ordinære ferielysene fra rundt på nettet](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Refinansiere din boliglån kommer med så mange avgifter kan det få hodet til å snurre. Det er gebyrer for behandling, gebyrer for tittelforsikring, gebyrer for registrering av skjøte - listen fortsetter og fortsetter.
I løpet av refinansieringsprosessen vil långiveren vanligvis bestille en vurdering av hjemmet ditt for å bestemme gjeldende verdi. Vent litt, tenker du, men fikk jeg ikke en vurdering da jeg kjøpte hjemmet mitt i utgangspunktet? Ja, det gjorde du, men sjansen er stor for at det har gått tid, noe som betyr at verdien på hjemmet ditt sannsynligvis endres på bedre eller verre. Som med det opprinnelige boliglånet ditt, innebærer en refinansiering at utlåner lar deg låne mange tonn penger — hundretusener av dollar, i de fleste tilfeller — og de vil sørge for at hjemmet ditt faktisk er verdt det. I verste fall, hvis du misligholder dette nye lånet, må de vite at de kan få tilbake investeringene ved å selge eiendommen din.
Avhengig av hvor du bor, kan en hjemmemåling variere i pris fra $ 300 til $ 700. Der jeg bor i Colorado, koster en vurdering ca $ 625. Og det vurderingsgebyret kommer rett ut av lommen, enten du kjøper et nytt hjem eller refinansierer ditt eksisterende pantelån. Visst, i den store ordningen med pantelånet ditt, er et par hundre dollar ikke mye. Men hver krone teller når du prøver å gjøre kjappe eiendommer, og det er penger du kan bruke på renovering eller hageanlegg.
Jeg lærte nylig under refinansiering av hjemmet mitt at du kan unngå denne vurderingsavgiften helt med en enkel faktor: En avgrensningsvurdering. Som navnet antyder betyr en avvigelsesvurdering ganske enkelt at långiveren ikke trenger en vurdering for å komme videre med lånet ditt. I tillegg til å spare deg for penger, kan en avgrensningsvurdering også øke hastigheten på refinansieringsprosessen. Men hvorfor vil en långiver gi avkall på vurderingen? Og hvordan fungerer frafallet nøyaktig? Dette er hva du trenger å vite.
For å få en taksering frafall, må du søke om en viss type lån. Spesielt et konvensjonelt lån, AKA, som er støttet av en privat långiver. Du kan ikke få avgrensningsvurdering for et VA-lån, et FHA-lån eller et USDA-lån, som er alle typer lån som er støttet av den føderale regjeringen.
Fannie Mae og Freddie Mac, regjeringsstøttede foretak som hjelper långivere med å få pantelån, fastsetter regler for avgrensningsvurderinger. (Fannie Mae og Freddie Mac gir ikke ut pantelån, men de kjøper dem fra långiveren din på det som er kjent som sekundærmarkedet.)
Når du søker om refinansiering av pantelån, tar långiveren skritt for å vurdere hvor risikofylt du er som låntaker. Dette er grunnen til at de ber om så mye informasjon om økonomien din. I tillegg til sin egen due diligence, kan de også kjøre papirene dine gjennom en spesiell underwriting-programvare som tilbys av Fannie Mae eller Freddie Mac.
Programvaren viser en anbefaling: Ja, denne egenskapen krever en vurdering eller nei. Denne egenskapen er kvalifisert for en avgrensningsvurdering (vi parafraserer litt her). Fordi Fannie Mae og Freddie Mac har tilgang til så mye pantedata, kan programvaren kamre gjennom titalls millioner vurderingsrapporter for å se hvordan hjemmet ditt stabler seg.
Hvis utlåner velger å dra nytte av denne avgrensningsvurderingen, vil de komme med sine egne estimere hvor mye hjemmet ditt er verdt og presentere det for deg under samtaler om ditt refinansiere.
Avgrensningsvurderinger er stort sett ganske uvanlige i verden av eiendommer (Fannie Maes nettsted sier at "flertallet" av hjemmene ikke vil motta et tilbud om avkall på fritak.) Imidlertid har coronavirus-pandemien gjort dem mer populære. Hvorfor? Fordi sosial distansering og karantene retningslinjer gjør det mer utfordrende for en takstmann å besøke hjemmet ditt personlig. Faktisk Fannie Mae til og med oppfordret långivere til å frafalle takseringer når det er mulig under pandemien. Andre mindre inngripende takseringer øker også på grunn av COVID-19.
"Avgrensningsvurderinger er uvanlige gitt den viktige viktigheten av nøyaktig verdsettelse av eiendommer i eiendomstransaksjoner." forklarer Glenn Brunker, en panteleder hos Ally Home. “Ally har imidlertid sett en uptick bare utvendig, der takstmannen vurderer eiendommen uten å gå inn, og skrivebordsvurderinger, der hjemmeverdien stammer fra eksisterende data om eiendommen, på grunn av COVID-19 bekymringer. "
Fannie Mae begynte å tilby avgrensningsvurderinger i august 2017 for å gi låntakere mer fleksibilitet. De har blitt rolig og nynnet sammen i bakgrunnen siden den gang. Bruken av dem under pandemien vil imidlertid sannsynligvis øke bevisstheten blant låntakere.
Hovedpoenget: Ikke vær redd for å spørre långiveren din om du er kvalifisert for avgrensningsvurdering, nå eller i fremtiden.
"Det er ikke tabu å spørre utlåner, så lenge huseiere oppfyller de nødvendige kvalifikasjonene," sier Brunker.
Når vi snakker om de nødvendige kvalifikasjonene - reglene varierer mellom Fannie Mae og Freddie Mac, men generelt sett, hvis du refinansierer et enebolig eller en leilighet, er du kvalifisert. Det kan også hende at du er kvalifisert for avgrensning av et annet hjem eller en investeringseiendom, avhengig av hvor mye penger du ber om å låne. Avgrensningsfritak er tilgjengelig for noen refinansiering av utbetalinger (når du refinansierer for å hente penger ut av egenkapital i hjemmet ditt).
Du er ikke kvalifisert for avgrensningsvurdering hvis du eier andre typer hjem, for eksempel en tosidig, en triplex, en fire-etasje, et produsert hjem, en co-op eller en nybygg.
Selv om Fannie Mae og Freddie Mac lager reglene, får långiveren bestemme seg for om du vil gi deg en takstfritak til slutt. Det er mange kompliserte scenarier og unntak, men den overordnede grunnen til at du krever en vurdering, selv når Fannie og Freddie sier at du ikke trenger en, er dette: "Långiveren har noen grunn til å tro at en vurdering er berettiget," ifølge Fannie Mae nettsted. Det er ganske bredt og altomfattende, men långiveren din er tross alt pengene. Hvis det er noe med situasjonen din som gir långiveren din pause, kan de kreve at du fortsetter med en vurdering. Du står selvfølgelig fritt til å shoppe med forskjellige långivere for å forsikre deg om at du får de beste vilkårene, som kan inkludere en avgrensningsvurdering.
Pro-tips: Det er mer sannsynlig at utlåner vil gi en takstfritak hvis du er en bunnsolid låntaker - skyhøy kredittverdighet, liten eller ingen gjeld, en historie med konsekvent å utføre betalinger til rett og slett, og tonnevis med eksisterende egenkapital i din hjem.
Det er jo ditt hus, og du kan alltid be om en vurdering, selv om du kvalifiserer for dispensasjon. Det kan være lurt å vite hva en uavhengig takstmann mener om hjemmets verdi, periode. Kanskje har du gjennomført omfattende, verdiskapende renoveringer siden du kjøpte huset ditt. Eller kanskje føler du at utlåners estimerte verdi for hjemmet ditt er for lavt, noe som kan bety at du ikke får de beste finansieringsbetingelsene. Du har alltid muligheten til en vurdering, bare husk at du vil være den som står for regningen.
"Det er alltid godt å vite hva en profesjonell synes et hjem faktisk er verdt, spesielt fordi en takstmann skal sammenligne det med lignende hjem i området," sier Jeremy Sopko, administrerende direktør i Utlån til nasjoner.