Min beste venn var nylig ute etter å kjøpe en leilighet i fjellet vest for Denver. Mens vi spiste middag sammen, ringte eiendomsmegleren hennes til å strategisere hvordan hun kunne vinne et bud i ikke bare et konkurransedyktig kjøpermarked, men også på et hyperkonkurransedyktig sted. (Skarp fjelluft er et ettertraktet fasiliteter under en pandemi, og kontantkjøpere vet dette.)
Eiendomsmegleren hennes foreslo en opptrappingsklausul, som gjør det mulig for kjøpere å betale en viss sum penger over det høyeste tilbudet selgeren mottar. Disse klausulene kan - og burde - komme med et hette, slik at du ikke slutter å inngå en avtale du ikke har råd til.
Så der var vi, spiste butternut squash ravioli og følte oss som deltakere på et show. Skal hun gå $ 1000 over det høyeste budet? Hmm, andre kjøpere tenker kanskje det samme rundetallet. Hva med noe uklart som $ 1 777? Hun bestemte seg for å legge inn en opptrappingsklausul som var $ 2500 over det høyeste budet opp til $ 325 000 på en leilighet som var oppført til $ 310 000. Til slutt ble tilbudet hennes akseptert.
"Jeg sammenligner ofte opptrappingsklausuler med eBay-regler: de risikerer å vise hånden din litt og gir noteringsagenter muligheten til å" fiske "med tilby å prøve å by andre høyere, men i visse tilfeller tillater de også kjøpere å komme til det beste og endelige mens de reduserer risikoen for overbetaling, ” sier Kate Ziegler, en megler med Arborview Realty i Boston og med Coldwell Banker Lifestyles i New London, N.H., som har brukt klausulene for å hjelpe sine klienter med å vinne bud.
Opptrappingsklausuler kan være fornuftige for kjøpere som ikke ønsker å risikovurderingsproblemer ved å by for mye, sier Ziegler, som tilbyr en gratis klasse for førstegangskjøpere. (Dette er fordi hvis et hus ikke vurderer salgsprisen, kan en avtale spores av.) For kjøperen hennes klienter, anbefaler Ziegler opptrappingsklausuler i tilfeller der markedet kan hoppe foran sammenlignbare salg.
"Det gjør at vi kan konkurrere, samtidig som vi sørger for at vi kan sikkerhetskopiere den vinnende kjøpesummen, med bekreftede konkurrerende tilbud i hånden, hvis det er noen bekymring med utlånerens vurdering," sier hun.
Eskalasjonsklausuler kan også være til nytte i varme markeder der boliger får flere visninger når de treffer markedet, har full pristilbud og er utenfor markedet innen en uke, sier Andre Holloman, en megler med Keller Williams Realty i Conn. I flere tilbudssituasjoner bør en opptrappingsklausul, ifølge Holloman, brukes sammen med gunstige kontraktsbetingelser. Vilkårene varierer etter marked og selger, men dette kan inneholde noe sånt som et tilbakeleie til selgere som trenger mer tid til å flytte.
En opptrappingsklausul anbefales kun hvis du har et lite rom med budsjettet. Kjøpere bør ikke bruke en hvis de allerede er øverst på budsjettet, advarer Ziegler.
"Se nøye på ditt sanne maks, og hold deg til dette tallet," sier hun.
Zillow seniorøkonom Jeff Tucker sier for å unngå å overskride budsjettet, bør du handle etter boliger som er under ditt maksimale prispunkt, slik at opptrappingstilbudet ditt holder seg innenfor budsjettet. For eksempel, se bare hjemme oppført omtrent fem til ti prosent under maksimumsprisen på budsjettet.
"Med flere boliger som selger over listeprisen i år, kan du bli overbydet hver gang hvis du bare legger et tilbud på boliger allerede til din høyeste pris," sier Tucker.
Selvfølgelig vil du sørge for at opptrappningsklausulen din har et tak, slik at du ikke kommer over hodet. Årsaken til at eiendomseksperter oppfordrer til forsiktighet når de bruker disse punktene, er fordi de kan bli mørke.
"Selv om opptrappingsklausuler høres bra ut i teorien, kan de føre til vanskelige situasjoner og uventet tvetydighet," sier Joe Dickerson, en eiendomsmegler i San Francisco Bay Area.
Han gir dette scenariet: La oss si at noen tilbyr $ 400 000 for et hjem du har fått øye på. Du tilbyr $ 450.000 eller $ 1000 over andre konkurrerende tilbud. Betyr dette at tilbudet ditt er $ 450 000? Eller er tilbudet ditt $ 401.000?
"Denne hypotetiske situasjonen inkluderer bare to tilbud," sier Dickerson. “Se for deg en situasjon med flere tilbud og flere opptrappingsklausuler. Det kan bli rotete, raskt. ”
Dickerson er ikke helt imot opptrappningsklausuler. Han sier at han og kona brukte en opptrappingsklausul for flere år siden som fungerte til deres fordel. Det var bare ett annet tilbud på bordet, og kjøpesummen og vilkårene var ganske like.
Men han sier at når du bruker en opptrappingsklausul, må du sørge for å bevise det nest høyeste eller beste tilbudet.
Tazz Weatherly, en eiendomsmegler og meglereiere av Real Estate with Tazz i Boise, Idaho, foreslår også å bruke ord som sørger for at selger eller noteringsagent ikke vil oppgi tilbudsprisen til konkurrerende tilbud.