Skattesesongen er forvirrende nok med W2-er, veldedige bidrag og fradrag for studielån. Legg til et eiendomssalg, og det er nok til å sende selv den mest kunnskapsrike TurboTax-eksperten i gang. Men i et år hvor markedet har vært varmere enn noen gang, selger flere og flere mennesker hjemmene sine - og de kjøper ikke alltid en ny rett bak det. Så når de krysser av i boksen som sier «Jeg solgte et hus», hvordan kan de forberede seg på eventuelle (dyre) overraskelser som kan komme på vei den 15. april?
Først en advarsel: Disse eksperttipsene er nyttige, og det er en god idé å komme til bordet med ideer, men Kate Ziegler, en eiendomsinvestor og eiendomsmegler i Boston, råder potensielle eiendomsinvestorer til å ringe en skatteekspert tidlig i prosessen. En autorisert revisor, eller en CPA, med eiendomserfaring hjalp henne med å strukturere eksisterende eiendommer på en mer fordelaktig måte. De ga også råd om fremtidige kjøp og salg, og hvordan de kan påvirke skatteregningen hennes.
"Ta deg tid til å finne noen som forstår både ditt lokale eiendomsmarked, og også dine mål du investerer i større skala eller minimerer kapitalgevinster på et godt timet salg av din primære bolig,» sier Ziegler.
Historisk sett ble folk bedt om å kjøpe et hjem bare hvis de planla å bo der i tre til fem år. Pandemien endret alt. Folk fant seg selv i behov for mer plass, flytte over hele landet, eller selge for å tjene penger på et varmt marked. De trengte å selge - og de trengte å selge nå. Hvor lenge de hadde vært der spilte ingen rolle.
Noen av disse selgerne fant seg selv med en overraskende skatteregning. «I noen markeder er det tilleggsavgifter som kreves for salg innen det første eieråret, der kommunene prøver å fraråde «flipping» eller revitalisering av avskrevne boliger for kortsiktig videresalg, sier Ziegler.
Michael Gross, en CPA og sertifisert finansiell planlegger, forklarer videre: "Disse kortsiktige kapitalgevinstene beskattes med vanlige inntektsskattesatser. Den høyeste ordinære skattesatsen er 37 prosent. Hvis de har eiendommen mer enn et år, vil gevinsten bli beskattet med langsiktige kapitalgevinster. Den høyeste langsiktige kapitalgevinsten er 20 prosent.» Fortjenesten på et hus er ofte ikke liten, og den forskjellen på 17 prosent kan ha stor innvirkning i skattesesongen.
Ken Grodner, en regnskapsfører som ble eiendomsmegler med Hospitality Network Group hos Keller Williams, legger til et ekstra poeng for å spille det langsiktige spillet: "Hvis du er i stand til å selge en eiendom i et lavinntektsår (f.eks. du eller din ektefelle forlater en jobb), kan du redusere eller eliminere kapitalen din gevinstskatt.»
"Skattekonsekvensene av primære og ikke-primære boliger er forskjellige, så en kjøper som kjøper en ny primærbolig uten å selge sin nåværende bolig bør vurdere skattemessige implikasjoner av å endre bolig,» Ziegler sier. Du kan bare kreve en primær boligfritak på én eiendom, og så snart du endrer adresse, endres skattestatusen din på den andre eiendommen. I tillegg, hvis den eiendommen blir konvertert til en langtidsleie eller korttidsleie, vil det også påvirke skattebyrden - og den satsen vil påvirke eventuelle leiefortjenesteberegninger.
På baksiden av boligfritaket, hvis en selger laster av en utleieeiendom, men de har eid og okkupert den som en hovedbolig i to av de fem årene før salget, så kan de konvertere den til en primærbolig før salg. I så fall sier Gross, "Når du selger eiendommen, kan du ekskludere $250 000 i gevinst hvis du er singel, eller $500 000 hvis du er gift i fellesskap."
Gross forklarer at avskrivninger er et ofte misforstått begrep i eiendomsskatteverdenen. Avskrivninger dekker de nødvendige forbedringene som man bør gjøre på eiendommen deres for å holde den i tipp topp stand til både leie og salg. Men eiere antar ofte feilaktig at dette er et permanent fradrag. Han sier: "Selv om det er fradragsberettiget i løpet av tiden eiendommen er leid, reduserer det skattegrunnlaget for eiendommen, noe som til slutt øker gevinsten når eiendommen selges."
Med eiendomsmarkedene fortsatt rødglødende, selger noen huseiere til skyhøye priser og venter ut rush i en utleie. For de primære boligselgerne kan de bli rammet av kapitalgevinster for beløpet over $250 000 hvis de er enslige eller $500 000 hvis de er gift i fellesskap. Heldigvis er det en vei rundt skatteregningen. Gross råder disse selgerne til å se på salg på avbetalingsbasis. "Dette vil tillate deg å motta betaling over en periode på år, og bare en del av gevinsten vil være det anerkjent hvert år, noe som til slutt vil holde deg i en lavere skatteklasse og resultere i å betale mindre skatt totalt sett, sier han.
Hvis du har en investeringseiendom for hånden og det er på tide å selge, kan det være lurt å snu inntektene fra salget i det som kalles en 1031-børs. "Dette er en mekanisme for å tillate selgere å reinvestere salgsinntektene sine i et "liknende" kjøp innen 180 dager etter at salget ble avsluttet, forklarer Ziegler.
Når inntektene fra salget er investert i en annen lignende eiendom, slipper selgeren å betale en høy gevinstskatt. Ulempen? Kjøpets operasjonsrekkefølge kan komme ut av kurs med ett feil innsendt dokument. Grodner legger til, "Selv om det i utgangspunktet kan virke som lang tid, ser vi ofte klienter som prøver å stenge før fristen på 180 dager."
