Filer dette under "ting som har overrasket meg som huseier": Kredittforetak kan selge boliglånet ditt, og det er faktisk noe som skjer ganske ofte. Faktisk, siden jeg kjøpte huset mitt for nesten et tiår siden, har jeg hatt fire forskjellige boliglånsselskaper til å betjene lånet mitt - med to av de siste overføringene som skjedde i ganske rask rekkefølge.
For det meste, når boliglånet mitt er solgt, legger det bare til litt ekstra administrasjonsarbeid til oppgavelisten min - oppgaver som å sørge for at det nye serviceselskapet har en kopi av min huseierforsikring (ellers kan de slå på en dyrere utlånerplassert forsikring) og sette opp all betalingsinformasjonen min på en ny nettside.
Men hele denne krangelen fikk meg til å lure på: Hvorfor selger kredittforetak lånet ditt i utgangspunktet, er det noe du kan gjøre for å stoppe det, og hvordan påvirker det kredittbildet ditt?
Hvis du er en huseier (eller en potensiell en), her er de tre tingene du trenger å vite om boliglånssalg, ifølge eksperter.
Å selge boliglån er en veldig vanlig praksis i boliglånsbransjen, sier boliglånsekspert David Peterson, medgründer av nettstedet for personlig økonomi Bankdash.
"Under normale markedsforhold vil en långiver selge et boliglån fordi forretningsmodellen deres er fokusert på opprinnelseslån og ikke betjene lånene," sier Peterson. "Service innebærer mye administrativt arbeid som innkreving av boliglånsbetalinger, beregning og innkreving av eiendomsskatt og administrering av sperrede kontoer."
Boliglån långivere må bygge og vedlikeholde serviceinfrastruktur for å betjene alle lånene de har opphav, noe som kan være vanskelig å skalere, forklarer Peterson. Så mange långivere velger derfor å fokusere virksomhetene sine på enten opprinnelseslån eller service på boliglån.
Hvis långiveren selger lånet ditt, men beholder servicerettighetene, vil du sannsynligvis ikke merke mye til en endring i hvordan du betaler boliglånet eller samhandler med selskapet. Men hvis tjenesten endres, vil du forsikre deg om at de overholder føderale forskrifter som gjelder lånet ditt, inkludert registrering av retttidige betalinger til kredittbyråene.
Det er noen banker som ikke vil selge lånet ditt. De er kjent som "porteføljelångivere", og de fleste er mindre, samfunnsbaserte finansinstitusjoner som kredittforeninger. Men for det meste er det ingenting du kan gjøre for å forhindre at boliglånet ditt selges.
Vet dette: Du trenger ikke få panikk når du får beskjed om at boliglånet ditt er solgt siden vilkårene i lånet inkludert den månedlige betalingen, renten, gjenværende saldo og alt annet vil forbli det samme, sier David Tully, en eiendomsmegler med eXP Realty i Reno, Nevada. Men det er en god idé å holde et godt papirspor slik at det ikke er noen betalinger som går tapt i stokkingen.
Hvis du nylig har sendt en betaling til boliglånets tidligere eier, vil du ikke bli straffet for det, sier Tully. Det er en utsettelsesperiode på 60 dager etter at servicerettighetene er solgt for å gjøre overgangen jevn.
Det er ikke noe klart svar på nøyaktig hvordan et boliglånssalg kan påvirke din kredittscore, men det vil sannsynligvis ikke ha noen stor innvirkning på det tresifrede tallet som bestemmer kredittverdigheten din.
I en ideell verden ville du tatt opp et boliglån, og det ville forbli hos det samme selskapet, og deretter på slutten av 30-års boliglånet ditt, vil du ha en varm rekke med retttidige betalinger på din tiår lange avdrag låne.
Du skjønner, långivere bryr seg ikke bare om betalingsopplysningene dine til rett tid, men de liker å se en kreditthistorie. Din lengden på kreditthistorien utgjør omtrent 15 prosent av poengsummen din.
Hvis boliglånet ditt er en av de eldste kontoene som blir rapportert til byråene, og det selger, kan det påvirke alderen på kreditthistorien din, ifølge Caleb Reed, en kredittekspert og grunnlegger av Dollarbudsjettet.
For å si det på en annen måte? Når utlånerens navn endres, kan kontoene dine overføres til en ny enhet eller vises på rapportene dine under det nye navnet på utlåneren, sier Levon L. Galstyan, en sertifisert regnskapsfører ved Oak View Law Group i Glendale, California.
"Selv om boliglånet ditt selges til en ny låneformidler, er det usannsynlig at kredittpoengsummen din blir påvirket," sier Galstyan.