Å stenge et hjem virker som det burde være en enkel prosess, ikke sant? Signer noen papirer, hent nøklene til ditt nye sted, sable champagnen. Men mange, la oss si, plottvendinger kan dukke opp i løpet av disse ukene mellom tilbudet ditt blir akseptert og lånet ditt avsluttes.
Fra uforutsette problemer som kan forsinke stenging til store kostnader, krever stenging av et hjem litt styrke (og, ja, en liten formue også). For å hjelpe til med å avmystifisere avslutningsprosessen, delte fagfolk innen boliglån og eiendom sin ekspertise med Vakkert hus. Her er hva de sier at alle boligkjøpere trenger å vite om stenging - tidslinjene, hindringene, kostnadene og mer.
Når det kommer til boligkjøp kan du tenke på avslutningsbordet som målstreken. En avslutning er et møte der du gjennomgår og signerer en stabel med juridiske dokumenter, sier Holden Lewis, bolig- og boliglånsekspert på NerdWallet.
«Blant de mange underskriftene du rabler, lover du å betale tilbake boliglånet ditt, du gir utlåner rett til å ta tilbake hjemmet ditt hvis du ikke betaler, og eierskapet til eiendommen blir overført til deg,» Lewis sier.
Långiveren din er pålagt å gi deg en avsluttende avsløring tre virkedager før planlagt lukking. For å hjelpe deg med å forberede deg på å avslutte det som sannsynligvis er det største lånet i livet ditt, kan du se gjennom disse dokumentene på forhånd for å være sikker på den totale månedlige betalingen samsvarer med det siste låneestimatet ditt, og at lånevilkårene dine – ting som renter og om det er noen forskuddsbetalingsgebyrer – er akkurat det du var venter.
Vanligvis varer det avsluttende møtet 1 til 1 1/2 time, sier Lewis. Noen selskaper lar deg e-signere dokumenter i forkant av stenging, og under COVID-19 har flere stenginger funnet sted praktisk talt gjennom sikre portaler.
Du er sannsynligvis nysgjerrig: Når din tilbud aksepteres, hvor raskt kan du flytte inn i hjemmet ditt? I normale tider tar det i gjennomsnitt 30 til 45 dager å stenge lånet og få nøklene til det nye stedet. Men avslutningsprosessen tar for øyeblikket ganske mye lengre tid (i gjennomsnitt 58 dager) fordi rekordlave renter har drevet opp kjøpers etterspørsel, sier Andrina Valdes, COO i Cornerstone Home Lending, Inc.
Mange bevegelige deler er på spill når sluttdatoen nærmer seg, og det er vanlig at det oppstår noen problemer som kan forsinke innflyttingsdatoen ytterligere. Dype pust, ikke sant?
Noen av disse problemene kan unngås. For eksempel, mens du kanskje gleder deg til å kjøpe skinnende nye hvitevarer til hjemmet ditt, du bør ikke åpne en ny kredittlinje eller bruke et eksisterende kredittkort før lånet stenger, forklarer Tom Kalagher, en boliglånsansvarlig i Alabama. Hvis du gjør det, kan det føre til at gjeld-til-inntektsforholdet ditt blir utslettet, forsinket eller til og med satt lånegodkjenningen i fare.
Likevel er noen avsluttende forsinkelser utenfor din kontroll, som heftelser på en hjemmebane, en vurdering som kommer inn lavere enn tilbudsprisen, eller problemer som oppstår i den endelige gjennomgangen. Sluttdatoen kan også bli skjøvet ut dersom kjøper og selger er uenige om hvilke reparasjoner som må foretas på eiendommen etter en undersøkelse, sier Melissa Terzis, en agent med RLAH Eiendom som er lisensiert i Washington, D.C. og Maryland.
I slekt: Alt du bør vite om boliginspeksjoner
En måte du kan hjelpe til med å flytte avslutningsprosessen så smidig som mulig, er ved å svare raskt når långiveren ber om dokumenter, sier Orlando Miner, administrerende direktør i Miner Capital Funding. Dette kan inkludere å ha en liste over dokumenter klar, inkludert føderal selvangivelse, nylige kontoutskrifter og et gavebrev hvis et familiemedlem gir deg penger for å hjelpe deg med nedbetaling. (Långivere vil forsikre seg om at det virkelig er en gave, og at du ikke overdriver deg selv med et uformelt lån).
Kjøp av bolig kommer med en en hel masse gebyrer. En vurdering, boliginspeksjon, tittelsøk, lånegaranti - dette er bare noen av gebyrene og tjenestene som kreves for å fullføre boliglånet ditt. Samlet er disse utgiftene kjent som dine avsluttende kostnader.
I slekt: 5 skjulte kostnader ved å kjøpe bolig
For å budsjettere for avsluttende kostnader, forvent å betale mellom 2 til 5 prosent av boligens verdi, sier Miner. Hvis du skulle kjøpe et hjem på $350 000, må du budsjettere mellom $7 000 og $17 500 for å avslutte lånet ditt. Det kan hende du kan rulle inn sluttkostnadene inn i lånet ditt. Fordelen er at du ikke trenger å ta med ekstra penger til avslutningsbordet på toppen av forskuddsbetalingen, sier Miner. Ulempen er at du betaler renter på de avsluttende kostnadene.
Når du budsjetterer for avsluttende kostnader, er det to kategorier: de du kan shoppe etter, og de du ikke kan, forklarer Lewis. Gebyrene du kan handle for inkluderer de som belastes direkte av långivere, gebyrene som belastes av virksomheten som utfører avslutningen, boliginspeksjonen, huseierforsikring og, i noen stater, eiendomsforsikring. Avslutningskostnader som er utenfor din kontroll inkluderer takst og eiendomsskatt.
Når du søker om boliglån, får du et tre-siders dokument som heter låneanslaget. Vær oppmerksom, anbefaler Lewis, til delen som heter "Totale lånekostnader."
"Hvis du søker om mer enn ett lån - som du burde - vil disse dollarbeløpene variere, og du vil se hvilken utlåner som tilbyr de laveste gebyrene," sier han.
Når du lukker, er det på tide med det morsomme: dekorere det nye rommet ditt og planlegge den (virtuelle) innflyttingsfesten!
Følg House Beautiful videre Instagram.
