Det kan høres ut som intuitivt, men å kjøpe et større hjem enn du trenger eller til og med et familiehus (som en bygård, to- eller treplan eller en brunstein) med utskårne enheter kan hjelpe deg å redde noen penger. Før du stønner om å ha mer bad for å rengjøre, hør oss ut! Med flere rom eller enheter kan du ta på deg leietakere for å kompensere for det månedlige pantelånet og verktøyet koster å sette penger til hovedstolen på lånet mens eiendommens verdi er (forhåpentligvis!) stigninger.
Denne strategien betyr vel at du blir en utleier i live. Banker på soverommet døren til romkameraten din leie er sent? Ja, det er vanskelig (men også unngås da eiendomsmeglerne er i ferd med å lære oss).
Hvis du er klar til å ta en storog-go-home tilnærming til huseier, her er noen tips fra eksperter som hjelper deg med å navigere i prosessen og unngå romkameratdrama.
Hvis du planlegger å kjøpe et romslig, enebolig og leie ut et rom eller to mens du bor i huset, vil du ikke kunne bruke de fremtidige leieinntektene for å kvalifisere deg til pantelånet ditt.
Men hvis du kjøper et familiehus - og en av enhetene i duplexet eller bygningen er din primære bolig - kan långivere ta forventede leieinntekter i betraktning.
“Det varierer litt avhengig av utlåner og marked; noen ganger vil långivere trenge leietakere for å være på plass med leiekontrakter før de teller leieinntektene, andre vil akseptere markedsleiepotensialet uansett om leietakere allerede er der fysisk eller ikke, ” forklarer Kate Ziegler, en investor, gründer og en eiendomsmegler hos Arborview Realty i Boston.
Ziegler har personlig erfaring med "hushacking" - et maktspill med fast eiendom hvor du bor i en enhet, og leier ut andre for å dekke ditt pantelån. Hun og ektemannen kjøpte sitt første hjem i 2013, som er en tre-familiens bygning i Boston Jamaica Plain-området. De arvet leietakere i to enheter, og flyttet inn i den ledige enheten i tre-dekkeren.
Ziegler foreslår at før du kjøper et familiehus, vurderer du "worst-case scenario" når det gjelder å dekke pantelånet ditt.
"Ledige stillinger skjer, og du må være forberedt på å dekke hele pantelånet ditt i litt tid for tilfelle," sier hun. "Finn en utlåner som vil diskutere ulike alternativer for målene dine, og stole på tallene dine."
I løpet av fire år fikset Ziegler og mannen sin eiendom, og den verdsattes med mer enn 50%. De to oppdaget en evne til utleie og en forkjærlighet for eiendom. De utnyttet til slutt den første multien til å kjøpe en annen. Mannen hennes forlot sin 9-til-5 som programvareingeniør for å starte en ny oppstart av eiendommer, administrere eiendommen og gjøre renoveringer.
"Da vi startet denne veien, var det ingen - selv i bransjen - som forsto hva vi prøvde å gjøre," sier hun. "Men flere og flere unge kjøpere uttrykker interesse for å motregne boligkostnadene med leieinntekter, og det er mulig."
Rettferdig advarsel: Det kan være vanskelig å finne et familiehus å kjøpe. I Zeiglers tilfelle søkte hun og mannen hennes og leverte tilbud i 18 måneder. De hadde smale kriterier, men konkurrerte også med utviklere ettersom mange multis- konverteres til hytter.
Et annet alternativ er imidlertid å kjøpe et hus større enn det du trenger og leie ut rom.
Wes Woodruff, en lisensiert boliglånsrådgiver med Angel Oak-boliglån i Atlanta, sier han nylig fikk en klient til å kjøpe et hjem for $ 600 000 i et område med raskt prisfastsettelse. Den månedlige utbetalingen er $ 3.500 per måned, men eieren har tre romkamerater som betaler $ 900 i måneden, noe som overlater eieren til å betale $ 800 i måneden. I tillegg er pantelenten hans en skattemessig avskrivning, og eiendomsskatt og huseierforsikring kan også være en avskrivning for utleiere, påpeker Woodruff.
"Jeg synes det er en god ide for folk å vurdere - spesielt for unge enslige mennesker," sier Woodruff. “Du kan bo sammen med venner. Du kan ha en hund. Du kan ha cookouts. Og samtidig kan du bygge mye formue ved å få andre til å betale minst en del av pantelånet. ”
Å sette opp forventningene er nøkkelen til alle forhold mellom utleier og leietaker, men det er spesielt viktig for leietakere som også er romkamerater, påpeker Ziegler.
Du må vurdere et ekstra lag med omstendigheter: Hvem er ansvarlig for å måke snøen; er leietageren forventet å takle utleier gjøremål når du er på ferie; hva med å være tilgjengelig for å møte rørleggeren; og hvem har ord å si i malingsfarger?
"Husk at selv om det er ditt hjem, er det også hjem til noen andre, og du som utleier er også ansvarlig for å yte deres fred og ro også," sier hun.
Selv om leietakeren er romkameraten din, har du leiekontrakt, sier Ziegler. (Ja, selv spesielt hvis den leietakeren er din BFF).
"Leieavtaler beskytter alle involverte ved å angi forventninger og stille juridiske roller," sier hun.
Evan Roberts, en eiendomsmegler med Pålitelige boligkjøpere i Baltimore, Maryland, foreslår kundene sine som går i flere familieruter for fortsatt å ansette et eiendomsforvaltningsselskap.
"Å forstå hvordan du screener leietakere er en ferdighet som tar mange år å fullføre," sier Roberts. Å ha et administrasjonsselskap vil redusere sjansene for at en dårlig leietaker glir gjennom søknadsprosessen. De vet også de beste måtene å markedsføre en eiendom på, og hjelper deg med å finne en leietager raskere enn på egen hånd. ”
"Leietakerne trenger ikke engang å vite at du er eier mens du bor hos dem," sier han. (Lurt, ikke sant? Men det betyr også at du ikke er den som får en tidlig banking på døren hvis for eksempel en søppelhåndtering bryter).
Dessuten er det mindre sannsynlig at leietakere som leier gjennom et profesjonelt administrasjonsselskap skyver grenser som å betale for sent, sier Roberts.
Et annet alternativ som kan spare penger, men lindre deg tøffe utleieroppgaver, er å prøve en tjeneste som nytte, som er designet for DIY-utleiere, og kan automatisere tidkrevende oppgaver som å samle husleie, finne og se på leietakere og håndtere vedlikeholdsproblemer.
Før du pakker messingarmaturene dine, terrazzo-aksentene og makrammen, må du ta deg tid til å snike en forhåndsvisning av hva eiendomsekspertene sier er de beste boligtrendene vi sjekker av listene våre i 2020.
Sarah Magnuson
18. desember 2019