Vanlige feil som gjøres når man forhandler om huspris

Da jeg fortalte moren min at jeg skulle legge inn et tilbud på mitt første hus, nikket hun meg til å gå $ 5.000 lavere. Min eiendomsmegler var imidlertid godt kjent med det varme eiendomsmarkedet i Denver og var uenig i denne strategien.

"Du vil miste dette huset hvis du byr under noteringsprisen," sa eiendomsmegleren min fast. Selv om det hadde vært fint å spare 5.000 dollar, gikk jeg med agentens råd.

Og det er jeg glad for, for mamma visste ikke i beste fall det. Takket være råd fra eiendomsmegleren min, endte jeg opp med å vinne budet - jeg slo til og med ut en annen kjøper som kom inn over prisantydningen, men fikk ikke mye av forskuddsparingen.

Her deler eiendomsekspertene de vanligste feilene folk gjør når de byr på hjem og forhandler om prisene:

Du bør ta hensyn til antall dager et hus har vært på markedet når du gjør deg klar til å forhandle, sier Fred McGill, grunnlegger og administrerende direktør i SimpleShowing

Ja, du vil være en sterk kjøper og ha en forhåndsgodkjenningsbrev i hånden vil gi deg troverdighet - men du vil ikke gi selgeren beskjed om at du faktisk har råd til mye mer enn det som står på bordet.

"Lag aldri et forhåndsgodkjenningsbrev fra din boliglånmegler, kredittforening eller bank som viser en pris for mer enn prisen som tilbys," sier Lance Marrs, hovedmegler hos Stue eiendom i Portland, Oregon.

I stedet ber du långiveren om å skreddersy brevet for beløpet du tilbyr, med den spesifikke forskuddsbetalingen som står for Molly Franklin, en eiendomsmegler med CitiHabitats eiendom i New York City.

"Långiveren din skal gjerne gi ut et brev for hvert tilbud og mottilbud du kan levere," sier Franklin.

Hvis du elsker lysekronene eller tilpassede vindusbehandlinger, må du sørge for å identifisere hvilke elementer du vil bli inkludert i tilbudet ditt (og kjøpsavtale), råder Franklin.

"Selgeren vil kanskje ikke skille seg med dem, men tiden for å diskutere slike ting er det øyeblikket tilbudet går inn, ikke dagen før stenging," sier hun.

Forhandling er bare en av mange faktorer som kan påvirke hvis din tilbudet aksepteres, sier Imran Poladi, visepresident for NextHome, et selskap som hjelper kjøpere å samarbeide med lokale agenter og handle eiendommer på nettet. Men i stedet for å fokusere på det lavere antallet - som kan slå av selgere - er det andre måter å få samme resultat på: Se om selgeren kan betale en del av stengekostnadene, eller hvis de er i stand til å fremskynde eller skyve ut en stengingsdato, poengterer Poladi ute.

Eiendomsmegleren Keri Shull, grunnlegger av Keri Shull Team i Nord-Virginia, anbefaler også å tilby boligselgeren en husholdningsavtale, der selgeren forblir i huset som en leiebetalende leietaker etter stenging hvis de ikke har sikret seg et nytt hjem å bo i ganske ennå.

"Det gjør det enklere for selgerens liv ved å gi dem god tid til å finne et annet boopplegg og flytte ut," sier hun.

"Det er en god andel selgere som ønsker å selge hjemmet til en kjøper som setter pris på detaljene i huset," sier Poladi. "Hvis to tilbud er like i pris og vilkår, kan den lille ekstra innsatsen være forskjellen i å få tilbudet akseptert."

"Ikke tenk ved å redusere tilbudet rett ut av porten, slik at du kan få en stjeling," sier hun. Det er faktisk en god sjanse for at hvis du kommer for lavt, vil selgerne avvise tilbudet uten å prøve å forhandle med deg. En god kjøpers agent vil vise deg en sammenlignende markedsanalyse på eiendommen før du gir et tilbud.

Etter å ha gjennomgått markedsanalysen din, Justin Stanford, en agent hos Keller Williams Realty i Las Vegas, sier du bør gi et sterkt tilbud, vanligvis kommer det inn ikke mindre enn 95 prosent av prisantydningen, med mindre det er problemer med eiendommen.

Men husk markedet. Kjøpere kan være i stand til å få selgere til å bidra til lukkekostnader, boliggaranti og mer. I noen konkurransedyktige markeder vil imidlertid kjøpere måtte by nærmere listepris fordi selgerne underholder 20 tilbud den første dagen eiendommen treffer markedet, sier Stanford.

Ofte vil potensielle kjøpere prøve å rettferdiggjøre tilbudsprisen ved å detaljere om hvor mye tid og penger de vil bruke på å bringe hjemmet opp til sine standarder, sier Jane Peters, megler og eier av Hjem Jane Realty i Los Angeles. Det kan være lurt å oppgradere bad eller kjøkken, eller de liker kanskje ikke teppet og vil legge i tregulv, sier hun.

"Ikke noe av dette er av interesse for selgeren," sier Peters. Faktisk kan det krenke selgeren! Så når det gjelder eiendommer, kan en ting mamma ha rett i: Det gjør aldri vondt å være snill.