Det er mange spørsmål å stille seg før man gir et tilbud på bolig: Hvor gammelt er taket? Kan jeg bo her de neste fem årene? Hvilken skolekrets ligger det i? Hvor nært er det jobb, restauranter og familiemedlemmer?
Men på et tidspunkt da dystre spådommer om klimaendringer blir i økende grad virkelighet rundt omkring - og når enda mer forferdelige scenarier venter rundt midten av århundret, før en 30-års boliglån tatt opp i år er til og med nedbetalt i sin helhet - boligkjøpere må stille andre spørsmål, også.
I tillegg til å spørre om ovnens alder og avstanden til nærmeste Trader Joe's, bør kjøpere også spørre om ting som: «‘Hva er skogbrannhistorien til dette fylket?’ og ‘Hva er flomhistorien til dette huset?’» sier David Pogue, forfatter av «Hvordan forberede seg på klimaendringer." "Du må kanskje grave i byens poster, men du må vite det, for begge disse tingene skjer oftere, ikke mindre," sier han. "Dette er plutselig spørsmål som sist gang folk kjøpte et hus, sannsynligvis ikke var verdt å stille. Men nå er de det virkelig.»
Noen stater krever at selgere opplyser om en eiendom har oversvømmet tidligere - men det er vanligvis bare "hvis kjent", og noen som har eid boligen i bare noen få år (for ikke å nevne en husflipper eller investor, for den saks skyld) vet kanskje ikke det fulle historie. En god hjemmeinspektør kan imidlertid vanligvis varsle deg om tydelige tegn på vannskade. Du kan også be din boligforsikringsagent om å sjekke tidligere forsikringskrav på eiendommen.
Kanskje viktigere for din leietid er om boligen forventes å bli oversvømmet i fremtiden. En interaktiv nettside som Climate Centrals Sugende hav kart kan vise deg hvilke deler av nabolaget ditt som forventes å oppleve flom fra havnivåstigning i fremtiden.
Det er ikke bare kystsamfunnene som må bekymre seg for hyppigere flom. "En av de mest imponerende statistikkene fra hele denne boken er at åtte av de 10 mest oversvømmede statene i Amerika ikke er kystnære, de er innlandsstater," sier Pogue.
Slike flom er ikke et resultat av stigende havnivåer, så mye som vekslende tørker og kraftig regn - den typen mønster som forventes å bli mer vanlig etter hvert som klimaendringene forverres. «Tørken tørker ut bakken og gjør den hard, og så kommer disse vanvittige regnbygene og vannet har ingen steder å gå. Så den renner inn i stuen din, sier Pogue.
Eiendomssider som Rødfinn og Realtor.com innlemme nå flomrisikodata på oppføringene deres, noe som er nyttig for boligkjøpere. "På Redfin har vi Klimasjekk og Flomfaktor data på nettstedet, slik at boligkjøpere kan finne slike klimarisikoer akkurat mens de leter etter boliger, sier Redfin-sjeføkonom Daryl Fairweather. "Flommen er interessant fordi den varierer mye, selv fra blokk til blokk i en by... det er definitivt noe folk bør vurdere."
3. Regjeringens Nasjonalt flomforsikringsprogram er det eneste stedet å få den forsikringen, og programmet har tapt penger i årevis, fordi prisene har blitt holdt kunstig lav selv om flomrisikoen øker på grunn av kraftigere nedbør, mer intense stormer og stigende hav.
4. 1. april 2022, NFIP introduserte Risk Rating 2.0, en ny prismodell som tar sikte på å tilordne flomrisiko (og premier) mer nøyaktig, ned til det enkelte husnivå. De fleste hjem i 100-års flomsletten vil se liten endring i sine månedlige flomforsikringspremier, iht. NFIP-prognoser, men noen hjem - de med størst flomrisiko - vil få stor, forlenget premie øker. Og her er tingen: Disse renteøkningene er begrenset til 18 prosent i året. Så dagens flomforsikringspremie på et risikabelt hus kan være mye, mye lavere akkurat nå enn det vil være om fem år.
NFIP vil også gi ut nye, mer sofistikerte kart i løpet av de neste par årene, som kan sette flere hjem inn i "obligatorisk flomforsikring"-territorium. Så hvis du ser på en eiendom på kanten av en flomslette, må du forstå at om fem eller ti år kan det hende ikke lenger være bare på kanten, og kostnadene for flomforsikring kan være mye høyere enn det var dette år.
Selv om et bestemt hjem ligger høyt, er det ingen fare for flom, hvis resten av nabolaget rutinemessig blir nedsenket om 20 år, eller hvis den eneste adkomstveien inn eller ut ofte er under vann, kan hele området bli mindre ønskelig i fremtiden, noe som undergraver videresalgsverdien av din hjem.
"Tidligere resultater er ingen garanti for fremtidig avkastning," som hver 401(k) avsløring sier. Men det er verdt å sjekke et områdes skogbrannhistorie på National Interagency Fire Centers åpne dataside for å se om et fylke har opplevd skogbranner - og når og hvor ofte, i så fall.
Skogbranner er uforutsigbare, men ikke helt uventede: Det vet forskerne boligene som er mest utsatt for skogbrann er de som er bygget i «villmark-urbane grensesnitt», områder med økende landlig spredning der boliger og vegetasjon eksisterer side om side. University of Wisconsin-Madison har studert og kartlagt disse områdene i detalj, slik at du kan sjekke om en bolig ligger i et så høyrisikoområde.
Mens skogbranner utgjør en plutselig og skremmende trussel, står vestlige stater også overfor en mindre diskutert utfordring med tørke, sier Pogue. Det er (og vil fortsette å være) mindre snøsmelting i Vesten: underjordiske akviferer tørker opp og Lake Mead er bare en tredjedel full, nær det laveste nivået på et århundre. "Arizona, Nevada, Colorado, Idaho, California - de blir i økende grad nødt til å bekymre seg for hvor de skal få vannet," sier Pogue.
Det er en grunn til at Pogue tror folk som planlegger å gjøre et stort grep i nær fremtid - og han erkjenner lett at mange folk kan ikke, av økonomiske, familiære eller andre årsaker - bør vurdere rimelige, allerede bygde byer nær de store innsjøene. Steder som Madison, Wisconsin og Buffalo, New York, har liten risiko for skogbrann eller havnivåstigning, bemerker han, og en nesten uendelig tilførsel av ferskvann.
Etter en rekke vinterstormer lammet store deler av strømnettet i Texas i februar 2021 begynte kjøpere å prioritere generatorer for hele huset som aldri før, sier Houston eiendomsmegler Bill Baldwin. "Generatorer har fortsatt ni måneders leveringstid et år senere, fordi de er en stor salgsfunksjon for folk," sier Baldwin.
Og det er ikke bare snøstormer og orkaner som skaper farlige blackout-forhold. Hetebølger er faktisk den desidert dødeligste værhendelsen, og en 110-graders dag i Phoenix (som skjedde en sjokkerende 53 ganger i fjor) kan lett bli dødelig uten klimaanlegg.
University of Maryland har et interaktivt kart som lar deg se hvordan klimaet i ditt område vil være om 60 år, både under et scenario med høye og reduserte utslipp. Med vårt nåværende utslippstempo, vil for eksempel New York Citys klima mest ligne det varmere og våtere av Jonesboro, Arkansas, i 2080. Austin, Texas, vil bli omtrent 8 grader varmere og 61 prosent tørrere, i likhet med Nuevo Laredo, Mexico. Jada, det er langt unna... men det er ikke slik at 8-gradershoppet kommer til å skje en natt i 2079 - faktisk, det er allerede i gang.
Et av de beste håpene for å kutte karbonutslippene fremover er fullskala elektrifisering av hjemmesystemer og transport. Riktignok avhenger det av hvor samfunnet ditt henter strømmen sin: I upstate New York, for eksempel kommer over 40 prosent av elektrisiteten fra fornybare kilder som vannkraft og vind, mens i SRMW-regionen som betjener deler av Illinois og Missouri, mer enn 60 prosent av elektrisiteten kommer fortsatt fra CO2-rapende kullanlegg. Du kan sjekke strømsammensetningen til samfunnets elektriske nett på EPA-ene Power Profiler nettstedet.
Men i de fleste områder blir det elektriske nettet bare grønnere ettersom flere installerer solcellepaneler og mer fornybar energi kommer på nett. Og for å varme og avkjøle et hjem og lade et elektrisk kjøretøy, vil du ha oppdatert elektrisk service - minst 100 ampere service og en strømbryter.
Når alt i hjemmet ditt går på strøm, er det ganske nyttig hvis du kan få noen eller alle disse kilowattimene gratis fra solen. Men hvis et hjem du liker har solcellepaneler på taket, spør når de ble installert, og om de er eid eller leid.
Det er ganske enkelt å overta en solcelleleieavtale, men en slik ordning gir deg vanligvis bare litt redusert energi. Hvis panelene eies direkte, får du imidlertid alle elektrisiteten de produserer, gratis, til de går kaput. (Solcellepaneler varer vanligvis 20 til 25 år.)
Hvis hjemmet gjør det ikke ennå har solcellepaneler, men du vil gjerne ha noen installert, spør når taket sist ble skiftet (et godt spørsmål å stille uansett). Hvis taket er mindre enn fem år gammelt, kan du sannsynligvis forvente at det varer like lenge som et nytt solcellepanel. Og hvis den trykker 30, kan det være lurt å bytte den ut og legge til solcellepaneler på en gang.
Jon Gorey
Bidragsyter
Jeg er en tidligere musiker, en deltids-hjemmeværende pappa og grunnlegger av House & Hammer, en blogg om eiendom og oppussing. Jeg skriver om hjem, reiser og andre livsnødvendigheter.